Определению стоимости недвижимого имущества (предмет оценки-квартира в центре СПБ для целей залога)

Для определения стоимости реверсии с учетом дисконтирования необходимо определения коэффициента дисконтирования.
Он будет составлять: 1/(1+12/100)11=0,287.
Далее определим стоимость реверсии, то есть продажи объекта недвижимости через 11 лет по стоимости текущей его покупки в 1100 тыс. руб.:
Стоимость реверсии с учетом дисконтирования составит:
1100/0,287=3832,75 тыс. руб.
(3)
где k - номер прогнозного периода;
ЧОДk - чистый операционный доход k- го периода;
i - ставка дисконтирования;
Ср - стоимость реверсии;
n - номер последнего периода.
С = 2004,78+3832,75=5837,53 тыс. руб.
Таким образом, текущая стоимость объекта недвижимости, которого собираются сдавать в почасовую аренду, составит 5837,53 тыс. руб., что существенно превышают 1100 тыс. руб., по которой данный объект недвижимости собираются купить.

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов.
Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
При согласовании результатов оценки недвижимости формулируется обоснование весовых коэффициентов по подходам для расчета итоговой стоимости:
анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;
затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.
данной курсовой работе весовые коэффициенты обосновываются студентом самостоятельно.
Пример расчёта итоговой стоимости оцениваемого объекта по результатам разделов 3, 4, 5 представлен в таблице 6.
Таблица 6 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости Стоимость жилого
помещения, тыс. руб. Весовой
коэффициент Сравнительный 2110 0,75 Затратный 2100 0,10 Доходный 5837,23 0,15 Итого рыночная стоимость 2668,085 1,00
Затем в соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть: залоговая стоимость оцениваемых в работе составляет 70% от их рыночной стоимости в зависимости от местоположения и типа объекта;
Размер доли имущества в процентном соотношении определяется студентом самостоятельно.
Залоговая стоимость составит 2668,0858*70%/100%=1868 тыс. руб.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе проводится оценка недвижимого имущества.
В нынешние времена согласно ГК РФ (в статье 130) установлено, к недвижимым объектам (недвижимость или недвижимое имущество) необходимо причислять все участки недр, земельные участки, а также все, то, что стойко имеете связь с землей, иными словами - объекты, чья транспортировка без глобального ущерба их исходному назначению не может произойти, включая дома, сооружения, здания, а также незавершенные строительные объекты С помощью классификации объектов недвижимости в соответствии с разнообразными критериями можно более полно, эффективно исследовать объекты. С этой целью допускается использовать разнообразные подходы к классификации, зависимо от их сферы назначения и конкретного происхождения. Оценочные работы, будучи объектом правового регулирования, являются с одной стороны определенными услугами экспертов оценщиков - независимых специалистов экспертов, что устанавливают рыночную цену, но с другой стороны - это юридический факт, что диктует цену оценочного объекта для установленных целей в соглашении об оценке. Для того, чтобы организовать работу экспертов-оценщиков, создать их конкретный правовой статус на территории Российской Федерации было принято множество законов, прочих нормативно-правовых документов, что регламентируют работу оценщиков.
Базовыми инструментариями регулирования оценочных работ принято считать: Координация исполнения норм закона в сфере оценки. Организация этапа задействования подходов и процедур профессиональной оценки в систему государственного законодательства. Формирование необходимых условий для дальнейшего становления, развития автономных саморегулируемых квалифицированных группирований оценщиков. Объединение учебных и научных программ для корректной подготовки специалистов-оценщиков. Создание системы сертификации качественных показателей предоставляемых услуг. Создание системы Стандартов. Лицензирование деятельности.
Подход к определению стоимости объекта недвижимости основан на анализе различных факторов, которые влияют на изменение цены. Главный принцип подхода: сначала причина - затем следствие. Колебание цены происходит вследствие изменения на рынке количества и качества предложений, а так же цен. Основные макроэкономические индикаторы - это количественные показатели, отражающие текущее состояние экономики в стране и то, в каком направлении она будет изменяться. Индикаторы регионального рынка недвижимости - показатели спроса и предложения рынка недвижимости в регионе. Они отражают текущее состояние и стадию развития данного рынка, позволяют определить тенденции развития конкретного рынка в будущем. Основными индикаторами предложения на рынке являются: количество предложений различных объектов недвижимости в различных базах данных; количество застройщиков в регионе и уровень конкуренции; темпы и объемы строительства; доступность, объем кредитования.
При анализе конкретного объекта недвижимости главными факторами ценообразования являются: местоположение, качество строительства и размер рассматриваемого объекта. Так же дополнительно рассматривается фактор стадии строительства. На первичном рынке жилья, а так же объекты высокой стадии готовности, как правило, предлагаются дороже. Процесс оценки недвижимости связан с определением стоимости объекта недвижимости, исходя из цели такой оценки и требований оценщика.
Для оценки недвижимости принято использовать три подхода. Затратный подход для оценки недвижимости основывается на том, что сопоставляются затраты по покупке или строительству недвижимости со стоимостью объекта недвижимости. Сравнительный подход к оценке имеет значение, так как позволяет сравнивать стоимость текущего объекта со стоимостью других объектов, которые наиболее близки к аналогичному объекту и имеет место информация о цене сделки с ними. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Данный подход основывается на принципе ожидания.
Для определения эффективности вложения в покупку новой квартиры с целью получения дохода от ее аренды необходимо провести полноценный анализ объекта исследования (квартиры, располагающейся по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Чистякова, д. 36, кв. 3).
Проанализировав все возможные варианты использования объекта недвижимости, пришли к выводу, что основным вариантом является его использование в текущем состоянии, то есть использование в качестве жилого помещения (квартиры). По результатам расчетов с точки зрения сопоставимых продаж, рыночная стоимость объекта составит: 54,4 кв.м. * 38 710 руб. = 2 105 824 руб. Вывод: с учетом округления, стоимость составляет: 2 110 000 (Два миллиона сто десять тысяч) рублей. При планируемой загрузке по дням доход от квартиры за год составит 577500 руб.
Оценка доходным методом показала, что квартиру можно купить для получения дохода в случае, если планируется использовать для получения дохода больше 11 лет.
В итоге проведения оценки с помощью доходного метода можно сказать, что стоимость объекта недвижимости, который выгодно покупать, его цена должна составит 5,834 тыс. руб.
Рыночная стоимость объекта недвижности составит 2668 тыс. руб., а залоговая стоимость составляет 70% от рыночной стоимости, то есть 1868 тыс. руб.



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Данные об оцениваемом объекте недвижимости

№
варианта Местоположение объекта Материал
стен Состояние
помещения Цель определения
стоимости и вид
недвижимости 2 Центр Кирпич среднее для залога квартира
Условные обозначения:

Местоположение:

О - в отдаленном районе,

С/О - в районе средней отдаленности от центра города; Ц - в центре города.

Материал стен:

к – кирпич, п – панель.
Состояние помещения:

пл - плохое, ср - среднее.

Приложение 2

Цены продаж сопоставимых объектов, тыс. руб.

№ вари- Аналоги оцениваемого объекта недвижимости анта А1 А2 АЗ А4 А5 А6 А7 А8 А9

1 483 222 275 197 325 308 425 421 247 2 805 518 581 460 586 588 779 757 576 3 1127 814 887 724 846 868 1133 1094 906 4 1449 1111 1193 987 1107 1148 1488 1430 1235 5 1771 1407 1499 1250 1367 1428 1842 1766 1565 6 2072 1686 1787 1498 1611 1691 2174 2082 1875 7 2391 1980 2089 1759 1869 1968 2525 2415 2201 8 2710 2273 2392 2019 2150 2245 2875 2748 2527 9 3028 2566 2695 2280 2385 2522 3226 3081 2853 10 3347 2859 2998 2540 2642 2800 3577 3414 3180 11 3629 3121 3268 2773 2871 3046 3888 3710 3471 12 3945 3412 3568 3031 3126 3320 4235 4040 3794 13 4260 3702 3868 3289 3382 3595 4582 4370 4116 14 4576 3992 4167 3547 3637 3869 4930 4700 4439 15 4892 4283 4467 3805 3892 4144 5277 5029 4762 16 5155 4527 4719 4022 4106 4374 5568 5306 5034 17 5468 4815 5016 4278 4358 4646 5911 5632 5354 18 5780 5102 5313 4533 4611 4917 6255 5958 5673 19 6092 5390 5610 4788 4864 5189 6599 6285 5993 20 6405 5677 5907 5044 5116 5461 6942 6612 6312 21 6650 5905 6141 5246 5315 5675 7213 6868 6566 22 6960 6189 6435 5499 5565 5944 7553 7192 6882 23 7269 6474 6729 5752 5816 6213 7893 7515 7199 24 7578 6759 7023 6005 6066 6482 8234 7838 7515 25 7888 7043 7317 6257 6316 6751 8574 8162 7831 26 8115 7254 7534 6445 6500 6950 8825 8400 8066 27 8421 7536 7825 6696 6748 7216 9162 8720 8380 28 8727 7818 8116 6946 6996 7482 9499 9040 8693 29 9033 8099 8407 7196 7243 7749 9836 9360 9006 30 9340 8381 8698 7446 7491 8015 10172 9680 9320 
Приложение 3

Чистый операционный доход сопоставимых объектов за год, тыс.руб.

№ вари- Аналоги оцениваемого нежилого помещения анта А1 А2 АЗ А4 А5 А6 А7 А8 А9

1 53,13 23,31 33,00 19,70 34,13 33,88 55,25 37,89 27,17 2 88,55 46,62 61,00 43,70 58,60 64,68 70,11 64,34 66,24 3 112,70 65,12 79,83 76,02 63,45 78,12 113,30 87,52 81,54 4 130,41 111,10 95,44 83,89 116,23 109,06 111,60 128,70 111,15 5 150,53 126,63 119,92 106,25 136,70 99,96 156,57 158,94 125,20 6 155,40 134,88 125,09 112,35 112,77 135,28 176,09 147,82 140,62 7 191,28 198,00 188,01 149,52 177,55 177,12 214,62 229,42 198,09 8 230,35 204,57 191,36 201,90 150,50 190,82 258,75 219,84 214,79 9 257,38 230,94 215,60 228,00 166,95 214,37 258,08 277,29 242,51 10 368,17 257,31 299,80 266,70 250,99 280,00 339,82 358,47 270,30 11 308,46 280,89 261,44 235,71 287,10 213,22 330,48 333,90 277,68 12 332,03 272,96 392,48 272,79 312,60 315,40 359,98 424,20 360,43 13 362,10 333,18 309,44 279,57 338,20 251,65 389,47 393,30 329,28 14 411,84 399,20 333,36 390,17 254,59 348,21 419,05 446,50 399,51 15 415,82 385,47 357,36 323,42 389,20 290,08 448,54 452,61 380,96 16 412,40 407,43 330,33 341,87 307,95 349,92 501,12 371,42 402,72 17 492,12 481,50 401,28 470,58 305,06 420,84 502,43 535,04 481,86 18 491,30 459,18 425,04 385,31 461,10 344,19 531,67 536,22 453,84 19 487,36 485,10 392,70 406,98 364,80 415,12 593,91 439,95 479,44 20 640,50 624,47 531,63 479,18 511,60 573,41 694,20 727,32 631,20 21 565,25 531,45 491,28 445,91 531,50 397,25 613,11 618,12 525,28 22 661,20 618,90 579,15 604,89 445,20 564,68 755,30 647,20 653,79 23 617,86 582,66 538,32 575,20 407,12 528,11 710,37 601,20 611,91 24 606,24 675,90 632,07 510,42 576,27 583,38 699,89 744,61 676,35 25 670,48 633,87 585,36 625,70 442,12 573,84 685,92 734,58 665,64 26 689,77 652,86 602,72 644,50 455,00 590,75 794,25 672,00 685,61 27 715,78 678,24 626,00 669,60 472,36 613,36 732,96 784,80 712,30 28 741,79 703,62 649,28 694,60 489,72 635,97 854,91 723,20 738,91 29 761,81 647,92 756,63 611,66 507,01 774,90 786,88 842,40 765,51 30 793,90 754,29 695,84 744,60 539,35 681,27 813,76 871,20 792,20 








2