Оценка недвижимости

В дополнение к среднерыночной стоимости нового строительства может быть учтена стоимость произведенных отделочных работ, если объектом оценки является квартира с отделкой. 2.2.5 Расчёт износаДалее учтем величину износа объекта. Износ - потеря стоимости из-за ухудшения в физическом состоянии объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как различие между текущей стоимостью восстановления (замещения) и фактической рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, отличают три типа износа: физический, функциональный, износ влияния. Физический износ - потеря стоимости из-за воздействий естественных факторов на объект в ходе его эксплуатации. Это выражено в старении и разрушении, изнашивании, гниении, поломке и конструктивных дефектах. Данный тип износа может быть неустранимым и устранимым. Устранимый физический износ (который может быть устранен в результате обслуживания) включает запланированный ремонт или замену частей объекта в ходе ежедневного использования. Данные по физическому износу, должны быть внесены в технических паспорт объекта. Функциональный (моральный) износ — это утрата стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность в сравнении с новым сооружением, построенным для такой же цели. Обычно он вызван не соответствующей планировкой, несоответствием функциональным и техническим требованиям по таким параметрам как стиль, срок полезного использования, размер и т.д. Функциональный износ является устранимым, когда стоимость замены или ремонта неприемлемых или устаревших компонентов выгодна или, по хотя бы, не является больше величины прибавляемой полезности и/или стоимости. В ином случае износ считается неустранимым. Физический и функциональный виды износа обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне: изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Как правило, исследование района местоположения объекта, а также знакомство с внешними по отношению к объекту факторами и его внутренними свойствами позволяет установить, что на дату проведения оценки объект характеризуется физическим износом. Расчет величины физического износа произведен с помощью ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа». Веса конструктивных элементов определены по соответствующим таблицам УПВС.Рисунок 3 – Разрез фасада домаТаблица 6 - Расчет износа здания жилого дома№конструктивные элементыуд.весконстр-ных элементовсостояние элементаизнос элемента ВСН 53-86(р)значение в общем износе1фундаменты 5хорошее2012стены и перегородки22хорошее204,43перекрытия6хорошее201,24крыши7хорошее302,15полы15хорошее304,56проемы8хорошее302,47отделочные работы14отличное253,58Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства16хорошее2549прочие работы7хорошее201,4Итого 100Итого износ, %24,5Таблица 7 - Обобщение№СтроениеВосстановительная стоимость без учета износа, руб.ИзносСтоимость с учетом износа, руб.1Жилой дом 351396624,502653045Восстановительная стоимость жилого строения с учетом износа, определенная затратным подходом, составляет округленно: 2 653 000 (Два миллиона шестьсот пятьдесят три тысячи) рублей.2.2.6 Расчёт рыночной стоимостиСогласование результатов оценки объекта затратным подходомРасчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, включающего в себя оцениваемый земельный участок и стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом износа.Данный расчет приведен в таблице 8.Таблица 8 - Расчет рыночной стоимости затратным подходомСтоимость земельного участкаРыночная стоимость строений с учетом износаРыночная стоимость Объекта оценки175576426530004408764Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная с помощью затратного подхода, составляет округленно:4 409 000(Четыре миллиона четыреста девять тысяч рублей 00 копеек).