Анализ рынка недвижимости в г. Москва.

Многие люди из других регионов выбирают Москву для переезда на ПМЖ и, соответственно, приобретения жилья, часто с привлечением ипотечного кредитования ввиду высокой стоимости квартир.В 2022 году на рынке жилой недвижимости Москвы в начале года отмечался рекордный спрос со стороны покупателей, и цены на жилье были на историческом максимуме. Однако после резкого роста ключевой ставки Центробанкачисло сделок существенно сократилось, и цены начали снижаться (см. рисунок 3).Рисунок 3 – Динамика цены квадратного метра в Москве [23]Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в разных районах г. Москвы показана в Приложении 1. Так, самые дорогие новостройки расположены в центральной части Москвы в Тверском районе, Хамовниках и Якиманке.Стоимость квадратного метра достигает 1,8 млн рублей. А самыедоступные квартиры в новостройке продают в районах Новой Москвы: Новомосковском и Троицком административных округах.Стоимость квадратного метра – от 144 тыс. рублей.Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в разных районах г. Москвы показана в Приложении 2. Дороже всего квадратный метр внутри Садового кольца, в особенности такие районы, как Хамовники, Якиманка, Арбат. Здесь стоимость квадратного метра достигает 944,5 тыс. рублей. А самые доступные варианты на вторичном рынке расположены в районах Троицкого административного округа. Стоимость квадратного метра – от 112 тыс. рублей.На динамику цен, показанную на рисунке 3, повлиял резкий рост ставок по ипотеке весной 2022 года (см. рисунок 4).Рисунок 4 – Средневзвешенные ставки предложенияпо ипотечным программам [18]К концу 2022 года рынок недвижимости полностью компенсировал рост цен весны 2022 года. На конец 2022 года средняя стоимость 1 метра жильяв Москве находилась на уровне февраля 2022 года, в Новой Москве – ниже на 1,7%. А с учетомторга и скидок 5-10-15% от цены, квартиры на вторичном рынке недвижимости в столице уже подешевели на 15-20% от весенних максимумов 2022 года [19].Первичный рынок недвижимости поддерживается льготной ипотекой от государства и субсидируемыми ставками от застройщиков, поэтому на нем цены долго стагнировали на месте, но в последних месяцах 2022 года также стало отмечаться снижение, искидки с цены стали достигать 30%.О резко негативном влиянии осенней мобилизации нарынок недвижимости свидетельствует динамика ДДУ, зарегистрированных Росреестром. Без учета юридических лиц и оптовых сделок, продажи новостроек вмосковском регионе поитогамоктября 2022 годаснизились на30-40% в сравнении с сентябрем ина40-45% в сравнении с показателями прошлого года.Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г.показана на рисунке 5.Рисунок 5 – Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г. относительно 2021 г. [19]При этом начало СВО в 2022 году привело к снижению инвестиционного ажиотажа на рынке жилья:инвестиционный спрос на вторичном рынке г. Москва упал до нуля. Это демонстрирует динамика индекса доходности жилья в Москве относительно депозита в Приложении 3.Предполагается, чтов 2023 году снижение цен на жилую недвижимость в Москве продолжится. В первую очередь на стоимость метра влияетбольшой объем предложения как на первичном, так и на вторичном рынке, а также пониженный спрос.Таким образом, начало специальной военной операции оказало влияние на рынок недвижимости Москвы, создав сначала резкий рост цен, а затем последовало их снижение.3.2 Анализ состояния рынка коммерческой недвижимостиК концу 2022 года рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрирует падение.  Особенно оно затрагивает бизнес-центры премиального сегмента, где свободны почти 15% площадей. Такая ситуация обусловлена уходом с рынка многих зарубежных компаний и неготовностью российского бизнеса прийти им на смену в освободившиеся площади.На начало 2022 года общая площадь, занимаемая иностранными компаниями, составляла 500–700 тыс. кв. м и располагалась преимущественно в премиальных объектах. Основным фактором роста вакантности является уход с рынка именно этой категории арендаторов.В 2022 году самые низкие показатели в сегменте офисной недвижимости отмечались в феврале. Тогда в Москве свободными были почти 30% офисов класса А. По данным аналитического отчета компании Knight Frank, по итогам III квартала 2022 года уровень вакантных площадей в офисах Москвы достиг 8,6%, по сравнению с 6,6% в начале года и 7,8 % во II квартале 2022 года [21].В сегменте премиальных бизнес-центров объем пустующих площадей достиг 14,9%, по сравнению с 9,3%  в начале 2022 года. В бизнес-центрах класса В вакантными остаются 6,9% площадей, по сравнению с 5,6% в начале текущего года.Ввод нового предложения остается на низком уровне.  Общий объем ввода за январь-сентябрь составил порядка 183,4 тыс. кв. м против 497,6 тыс. кв. м за аналогичный период 2021 года. В связи с нестабильной экономической обстановкой  был зафиксирован минимальный ввод офисных объектов в эксплуатацию, стройка многих бизнес-центров приостановлена, а начало нового строительства выглядит нецелесообразным.Динамика объема предложения офисной недвижимости Москвы показан на рисунке 6.Рисунок 6 – Динамика объема предложения офисной недвижимостиг. Москва [22]Отмечается тенденция роста гибкого формата на фоне спада в сегменте классических офисов. С одной стороны, собственники зданий ищут решение, как использовать образовавшиеся пустующие площади, а арендаторы, в свою очередь, выбирают варианты договоров с гибкими условиями, отказываясь от долгосрочного планирования [21].  Так, средний срок аренды коворкингов составляет 2-3 года, а не 3-5 лет, как в сегменте классических офисов.Одним из векторов развития на рынке офисных площадей можно назвать конвертацию классических офисных площадей в гибкие. Тем более, что высвобождающиеся площади, как правило, уже имеют готовый ремонт.Таким образом, можно заключить, что к концу 2022 года рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрирует падение. Такая ситуация обусловлена уходом с рынка многих зарубежных компаний и неготовностью российского бизнеса прийти им на смену в освободившиеся площади.ЗаключениеРынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов, и одни и те же факторы способны как увеличить стоимость жилой недвижимости, так и понизить ее в зависимости от различных условий. Профессиональный участник рынка обязан учесть все факторы и грамотно интерпретировать их в зависимости от ситуации, чтобы вывести объективную стоимость конкретного объекта жилой недвижимости.Цифровизация экономики серьёзно упростила поиск недвижимости, специальные программы по типу «Домклик» или «Циан» дают покупателю полное представление о ценах на недвижимость с учетом множества факторов: город, район, состояние жилого дома, доступность общественного транспорта, инфраструктуры и так далее. Появление таких программ значительно снизило необходимость в услугах риэлтора, что позволяет сэкономить при покупке жилья.Сегодня на рынок недвижимости влияет очень много факторов: ставка процента по ипотеке, численность населения, развитость инфраструктуры, географическое положение, недавние политические события, так как рынок не успел полностью восстановиться даже после пандемии, а события на Украине вносят новые коррективы в российскую экономику. Наблюдавшийся в последние годы тренд на рост цен на недвижимость замедляется, складываются условия для стагнации российского рынка жилья.Однако в секторе коммерческой недвижимости желание сохранить капитал в условиях волатильности экономических показателей, а также уход зарубежных инвесторов повлекли за собой рост инвестиций в коммерческую недвижимость.Начало специальной военной операции оказало влияние на рынок недвижимости Москвы, создав сначала резкий рост цен, и цены на жилье были на историческом максимуме. Однако после резкого роста ключевой ставки Центробанка число сделок существенно сократилось, и цены начали снижаться. К концу 2022 года рынок недвижимости полностью компенсировал рост цен весны 2022 года.Осенью 2022 года негативно сказалась мобилизация: продажи новостроек в московском регионе по итогам октября 2022 года снизились на 30-40% в сравнении с сентябрем и на 40-45% в сравнении с показателями прошлого года. Предполагается, что в 2023 году снижение цен на жилую недвижимость в Москве продолжится.Что касается коммерческой недвижимости в Москве, то к концу 2022 года рынок демонстрирует падение Такая ситуация обусловлена уходом с рынка многих зарубежных компаний и неготовностью российского бизнеса прийти им на смену в освободившиеся площади. Стройка многих бизнес-центров приостановлена. Отмечается тенденция роста гибкого формата на фоне спада в сегменте классических офисов.Список использованных источниковАсаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, П.Б. Люлин, Р.М. Сиразетдинов, Г.М. Загидуллина; под ред. А.Н. Асаула. – 18-е изд., испр. и доп. – М.: Юрайт, 2020. – 353 с.Бердникова, В.Н. Экономическая деятельность в сфере недвижимости: учебник и практикум / В.Н. Бердникова. – М.: Юрайт, 2020. –152 с.БерлизевР.Н., Борисова К.С. Рынок жилой недвижимости в условиях цифровой экономики // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2021. – №9-1.Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. – М.: Юрайт, 2019. – 417 с.Бузова, И.А. Управление недвижимостью: учебник / под. ред И.А. Бузова. - М.: Дело, 2019. – С.241.Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; под общ. ред. А.А. Варламова. – М.: ИНФРА-М, 2019. – 352 с.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости в 2 т. Т. 2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью: учебник для бакалавриата. – М.: Юрайт, 2019. – 537 с.Грабовский С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2019. – 298 с.Гровер, Р. Управление недвижимостью: учебник / Р. Гровер, М.М. Соловьев. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Юрайт, 2020. – 347 с.Котляров, М.А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для вузов. –М.: Юрайт, 2020. – 238 сМакарова Е.Е., Сыщикова Е.Н., Проскурина З.Б.Современное состояние рынка недвижимости России в условиях цифровой экономики // НК. – 2021. – №3.Новиков Г.В. Экономика недвижимости в России // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral». – 2020. – №2-2.Овсепян, Э.В. Понятия и сущность, структуры рынка недвижимости / Э.В. Овсепян // Статистика и экономика. – 2018. – №6.Савельева, Е.А. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие / Е.А. Савельева. – М.: ИНФРА-М, 2020. – 336 с.Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. –М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2019. – 591 с.Фокин, С.В. Земельно-имущественные отношения: учебное пособие / С.В. Фокин, О.Н. Шпортько. – М.: ИНФРА-М, 2021. – 271 с.Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год недвижимости [Электронный ресурс]. – URL: https://asninfo.ru/analytics/1558-vybor-mam-v-55-semeynykh-sdelok-na-rynke-novostroyek-posledneye-slovo-za-zhenshchinami-opros (дата обращения: 25.03.2023).Как изменился рынок недвижимости Москвы в 2022 году. Инфографика [Электронный ресурс] – URL: https://realty.rbc.ru/news/62de191e9a7947bca4f85150 (дата обращения: 25.03.2023).Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU [Электронный ресурс]. – URL: https://www.irn.ru/articles/41921.html (дата обращения: 25.03.2023).Рынок недвижимости 2023. Тренд развернулся [Электронный ресурс] – URL: https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/rynok-nedvizhimosti-2023-trend-razvernulsia (дата обращения: 25.03.2023).Рынок торговой недвижимости Москвы [Электронный ресурс]. – URL: https://www.arendator.ru/articles/179850-rynok_torgovoj_nedvizhimosti_moskvy_i_kvartal_2022_g (дата обращения: 25.03.2023).Рынок офисной недвижимости: III квартал 2022 [Электронный ресурс]. – URL: https://corp.wtcmoscow.ru/services/international-partnership/actual/rynok-ofisnoy-nedvizhimosti-iii-kvartal-2022 (дата обращения: 25.03.2023).Рынок недвижимости России: как закончился 2022 год и чего ждать от 2023 [Электронный ресурс]. – URL:https://journal.tinkoff.ru/news/7-charts-13-02-23(дата обращения: 30.03.2023).Цифровые агентства недвижимости. Информационное агентство «РБК». – [Электронный ресурс] – URL: https://trends.rbc.ru/trends/innovation/5f7a0d2e9a794783d7b3f697 (дата обращения: 25.03.2023).PropTech: цифровая революция на рынке недвижимости [Электронный ресурс]. – URL: https://vc.ru/future/57057-proptech-cifrovaya-revolyuciya-na-rynkenedvizhimosti(дата обращения: 25.03.2023).Приложение 1Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в г. МоскваИсточник: [18]Приложение 2Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в г. МоскваИсточник: [18]Приложение 3Индекс доходности жилья в Москве относительно депозитаИсточник: [23]