Оценка земельных участков

Расчет производится путем деления величиныземельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщикомсоответствующий коэффициент капитализации.[3, с.129-130]В рамках этого метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи варенду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.Основными способами определения коэффициента капитализации являются:- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену ихпродажи;- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, который связанс инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименеерискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам или ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности).Для оценки земельных участков, которые застроены объектами доходной недвижимости и бизнеса, может применяться метод остатка. Также данный метод используется при оценке незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, которые приносят доход.Метод остатка используется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.Согласно этому методу, сооружениям и зданиям, построенным на земле за счет привлечения рабочей силы, капитала, и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, который остается после покрытия всех расходов на привлечение других факторов, относится к земельному участку.При использовании метода остатка необходимо соблюдать следующее условие - имеющиеся сооружения издания соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Условием применения метода предполагаемого использованияявляется возможность использования земельного участка способом,приносящим доход.Часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.Также возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле, последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. [5, с. 301-303]. Таким образом, оценщик вправе самостоятельно конкретные методы оценки. При этом учитывается достоверность и объем доступной для использования того или иного метода рыночной информации.ЗаключениеНа сегодняшний день земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.Страна имеет огромные земельные ресурсы, однако несовершенстве земельного законодательства, отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, обезличенность и бесплатность земли привели к их неэффективному использованию. Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает качественный и количественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Теоретическойосновой процедуры оценки служит система оценочных подходов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка.Использование тех или иных подходов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.Список использованных источников:1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. От 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.20232. Володченко В. С. Основные подходы и методы оценки земельных участков /Володченко В. С., ЛанцоваД. С., Метельницкая Т. А., Пыхтина М. Г.// Вопросы науки и образования. 2019. №23 (71). С. 1-53. Ильин М. О. Подготовка к квалификационному экзамену оценщиков: Учебник /Под. общ. ред. Ильина М. О.// М.: ООО «Про-Аппрайзер», 2018. С.129-1304. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков(в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р). 5. Сулейманова К. Р. Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы// Молодой ученый. 2019. № 48 (286). С. 301-303. 6. Федотова М. А. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ Федотова М. А., Петров В. И.// Москва: КноРус, 2021. С. 12-13