Затратный метод оценки недвижимости (на примере нежилого здания)

Уфа, ул. 31-яЛecопристаньРеспубликаБашкортостан, г.Уфа, Ленинский,ул. Силикатная,д.5РеспубликаБашкортостан,г.Уфа, СНТ"Локомотив№41а", уч. 22Башкортостан респ., Уфа, р-н Октябрьский, мкр. Глумилино, Зеленогорская ул.Назначение объектаЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовРазличие-000Разрешенное использованиеПод складомДля производственной базыДля производственной базыДля производственной базыРазличие-000Право собственности на землюСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьРазличие-000Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежРазличие-000Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРазличие-111Площадь участка, кв.м.636100011511700Различие-111Условия рынка (время продажи/предложения)Январь 2024 годаСделка состояласьСделка состояласьСделка состояласьРазличие-000Транспортная доступностьхорошаяДалеко до основных дорогДалеко до основных дорогхорошаяРазличие-110Наличие свободного въездаестьестьестьестьРазличие-000Наличие электроснабженияестьестьестьестьРазличие-000Наличие водопровода и канализацииестьестьестьестьРазличие-000Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.-550032572941Количество различий-332В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:Условия рынка (время продажи/предложения) (все аналоги уже проданы, сделки состоялись).Зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от общей площади выражается степенной функцией:                                С=b* S nC– цена предложения (рыночная стоимость) земельного участка, ден.ед./кв.м.,S– общая площадь земельного участка, кв.м.,b– коэффициент активности рынка,n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади земельного участка.В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади.Таблица 8 - Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объемеНаселенные пункты (города и пригородные земли) с населением:R2 - коэффициент детерминацииКоэффициент торможенияФормула расчета поправки на площадь, масштаб (К s)более 1 млн. человек           0,829-0,21К s = (So/Sa) - 0,21от 400 тыс. до 1 млн. человек           0,726-0,23К s = (So/Sa) - 0,23от 50 тыс. до 400 тыс. человек           0,848-0,24К s = (So/Sa) - 0,24до 50 тыс. человек           0,914-0,25К s = (So/Sa) - 0,25Для аналога 1 = (636/1000)-0,21=1,0997 или +9,97%Для аналога 2 = (636/1151)-0,21=1,1327 или +13,27%Для аналога 3 = (636/1700)-0,21= 1,2293 или +22,93%В данном сегменте рынка цены растут на 10% в год (из анализа рынка продажи земельных участков). Поправки для всех аналогов будут равны:Пвр пр = = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1 =(1+0,1)(1-2/12) – 1 = 0,08266 или + 8,27%Для расчета и внесения поправки на наличие дополнительных коммуникаций используется метод парных продаж. Удельные веста рассчитаны по формуле:Уд.вес. = 1/ni/ ∑1/nini- количество внесенных поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.Удельный вес аналога 1 = (1/3)/(1/3+1/3+1/2) = 0,25Удельный вес аналога 2 = (1/3)/(1/3+1/3+1/2) = 0,25Удельный вес аналога 3 = (1/2)/(1/3+1/3+1/2) = 0,5Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 636 м2. Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах. Таблица 7 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продажХарактеристикиОцениваемый объектСопоставимые объекты-аналогиАналог №1Аналог №2Аналог №3Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.-550032572941Назначение объектаЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовКорректировка, %-000Разрешенное использованиеПод складомДля эксплуатации производственной базыДля эксплуатации производственной базыДля эксплуатации производственной базыКорректировка, %-000Право собственности на землюСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьКорректировка, %-000Условия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежКорректировка, %-000Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, %-000Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.-550032572941Площадь участка, кв.м.636100011511700Корректировка, %-+9,97%+13,27%+22,93%Скорректированная цена, руб./кв.м.-5500*1,0997=60473257*1,1327=36892941*1,2293=3616Условия рынка (время продажи/предложения)Январь 2024Сделка состоялась Сделка состояласьСделка состояласьКорректировка, %-8,278,278,27Скорректированная цена, руб./кв.м.-6047*1,0827=65493689*1,0827=39943616*1,0827=3915Транспортная доступностьхорошаяДалеко до основных дорогДалеко до основных дорогхорошаяКорректировка, %-+5+50Скорректированная цена, руб./кв.м.-6549*1,05=68763994*1,05=41943915Наличие свободного въездаестьестьестьестьКорректировка, %-000Наличие электроснабженияестьестьестьестьКорректировка, %-000Наличие водопровода и канализацииестьестьестьестьКорректировка, %-000Скорректированная цена, руб./кв.м.-687641943915Количество внесенных поправок-332Удельный вес значения-0,250,250,5Средневзвешенная цена, руб./кв.м.-6876*0,25=17194194*0,25=10493915*0,5=1957Рыночная стоимость объекта оценки, руб.(1719+1049+1957)*636=3 005 100Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, округленно составляет: 3 005 000 (Три миллионапять тысяч) рублей.Расчет стоимости замещения оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Расчет полной стоимости замещения оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.Основная формула при расчете полной стоимости замещения при использовании сборника «КоИнвест»: Сз = С1м3S0(или V0)К1К2К3К4К5хКпп,ГдеСЗ - полная стоимость замещения на дату оценки, руб. С - укрупненный показатель стоимости объекта оценки в рублях.V/S - объем/ площадь объекта оценки, кв.м. К1 Регионально-климатический коэффициент к удельному стоимостному показателю, принят исходя из рекомендаций к соответствующему сборнику «Ко-Инвест». В данном случае коэффициент составит – 1,09 К2 Территориально-экономический корректирующий коэффициент к стоимости строительства. К3 Средний текущий индекс цен на строительную продукцию по отношению к базовым ценам 01.01.2014 к дате оценки, т.е. по состоянию на 4 кв. 2022 г. Индекс цен на 1 кв.2014 г. – 5,42 - Письмо Минстроя РФ №22374-ЮР/08Индекс цен на дату, близкую к дате оценки (4 квартал 2022 г.) - 7,81 - Письмо Минстроя РФ №71935-ИФ/09 от 30.12.2022Индекс цен (Кинфл) = 7,81/5,42 = 1,44К4 Коэффициент, учитывающий различия между объектом оценки и объектом-аналогом К5 Поправка на сейсмичность – 1,04 Кпп Прибыль предпринимателя – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с реализацией строительного проекта – 13,5%.Таблица 9 - Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценкиНаименованиеобъектаС2014, руб./ м3К1К2К3К4К5Кпп, м3, на дату оценки (без учета НДС), руб.здание475281,090,8521,440,871,041,135774,550553124Таким образом, полная стоимость замещения здания в составе Объекта оценки составляет: =50 553 124 руб. с НДСТаблица 10 - Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подходаНаименование объекта, на дату оценки (с учетом НДС), руб.Иф, %Ифн, %Ив, %нИ, совокупный износ, руб.Рыночная стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.Нежилое здание50 553 124848/150*100%=32%050 553 124*(0,08+0,32)=20221250303318753 005 000 +30331875= 33336875 рублейРыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, составляет округленно 33 337 000 (Тридцать три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей.ЗаключениеИнтенсивное развитие рынка недвижимости оказывает положительное влияние на процесс воспроизводства национальной экономики и создание более конкурентоспособного рыночного пространства. Кроме того, развитие рынка недвижимости способно ускорить модернизацию отдельных отраслей экономики, гарантировать активное применение новейших технологий, повысить их устойчивость и придать новый импульс созданию высокотехнологичных предприятий, в том числе перерабатывающих. Поскольку ключевой вопрос оптимизации развития рынка недвижимости и оценочной деятельности является одним из основных подходов к совершенствованию системы взаимоотношений между участниками рынка недвижимости, в данном контексте необходимо обосновать реализуемые на практике механизмы, в том числе механизмы оценочной деятельности на рынке недвижимости. Оценочная деятельность в процессе реализации потенциала недвижимости играет многофункциональную роль и обеспечивает эффективность экономической и коммерческой деятельности, связанной с недвижимостью. Эффективное использование недвижимости способствует расширению структуры и объема национального производства. Одним из важнейших подходов к оценочной деятельности является определение рыночной цены с учетом фактора поддержания устойчивого уровня доходности, предполагая, что рассматриваемый для оценки объект недвижимости не подвержен сильным рискам. В этом случае обе стороны процесса купли-продажи являются относительно безрисковыми, и эффективность приобретаемого имущества обеспечена.Библиографический списокГражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (от 23.05.2016.)// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 июня 2015 г. № 188-ФЗ// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Земельный кодекс Российской Федерации, № 136-ФЗ (с изм. и доп.от 03.02.2015)// КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. От 26.04.2016.) КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 5 июня 2014 г. № 519). // КонсультантПлюс, [Электронный ресурс]Международные стандарты оценки, 2011. - М.: РОО, 2013.Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ». - М.: РОО, 2015.Бочаров О.Ф., Эксузян А.В., Антипина К.Н. Влияние цифровизации на оценку стоимости объектов недвижимости//Вектор экономики. – 2022. - №11(77). Варфоломеева В.А. и Иванова Н.А. Актуальность использования подходов к оценке стоимости объектов недвижимости//Актуальный проблемы и перспективы развития экономики: российский и зарубежный опыт. - №3(35). – 2021. – С. 13-18.Врублевская С.С., Ильиных А.Л. Влияние рыночной стоимости объектов недвижимости на кадастровую оценку//Регулирование земельно-имущественных отношений в России: правовое и геопространственное обеспечение, оценка недвижимости, экология, технологические решения. – 2021.- №1. – С. 189-194.Гаскарова Л.Д. Особенности правового статуса недвижимого имущества//Тенденции развития науки и образования. – 2023.- 95-3. – С. 108-110.Дубровская Т.В., Ридель Л.Н., Шадрина И.В., Костоустова Е.В. Исследование инновационных подходов к оценке объектов недвижимости//Наука и бизнес: пути развития. – 2021. - №10(124). – С. 54-56.Есипенко Ю.А., Афанасова В.А., Бричка Е.И. Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости в крупных городах // Фундаментальные научные исследования. - 2020. - С. 16-20. Лактикова Т.Ю., Левковская М.А., Сердюк Р.А., Шиховцов А.А. Особенности проблем в подходах к оценке недвижимости // Russian Economic Bulletin. – 2020. № 1. – С. 43-47. Махотлова М. Ш., Мамеева А.Э., Хачиев Л.И. Мизиев З.И. Особенности недвижимости как объекта оценки//Аграрное и земельное право. – 2-21. - №2(194). – С. 113-116.Набродова Н. В., Л. А. Савельева, А. К. Григорян// Основные факторы, влияющие на оценку недвижимости в современных условиях. – 2. – 2022. – С. 219-223.Никитина Н.С. Анализ факторов, влияющих на динамику цен на жилую недвижимость в России//Финансы: теория и практика. - Т. 27. - № 1. 2023. – С. 208-2019Николихина С.А., Половникова Н.А. Изменения на рынке недвижимости в России в современных условиях// Современный менеджмент: проблемы и перспективы. Сборник статей по итогам XVI международной научно-практической конференции. Санкт-Петербург. - 2021. - С. 240-243. Попова В.Д, и Половникова Н.А. Оценка влияния инфляции на рыночную стоимость объекта недвижимости//Тенденции развития науки и образования. – 2022. - №90-5. – С. 117-120.Саталкина Н.И., Терехова Г.И., Терехова Ю.О. Методические сложности применения различных подходов в теории оценки недвижимости // Вопросы современной науки и практики. – 2018. – № 2 (68). – С. 86-97. Скворцова Т.А., Працко Г.С. Некоторые вопросы заключения договоров об отчуждении недвижимости // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. - 2023. - № 3(154). - C.95-98.Чулюкова С.А., Чулюкова Н.А. Искусственный интеллект и креативное мышление в оценке объектов недвижимости в Российской Федерации//Юридическая гносеология. – 2022. - №4. – С. 92-99.www.consultat.ru – Информационно-аналитическая система «Консультант плюс»www.issledovanie.ru – Исследования, обзоры рынка недвижимостиwww.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ