Сравнительный анализ рынков вторичного жилья в регионах РФ

Данные, характеризующие выборку объявлений представлены в таблице 2.9.Таблица 2.9 Характеристики ряда распределения объявления о продаже квартир в г. Севастополь, рынок вторичного жилья.ПоказательЗначениеМинимум70454,55Максимум444328,3Среднее176148,5Стандартная ошибка3481,379Медиана172222,2Мода200000Стандартное отклонение49110,89Дисперсия выборки2,41E+09Эксцесс6,205592Асимметричность1,575969Размах вариации373873,7Цены на вторичном рынке жилья г. Севастополь изменяются в интервале от 70 454,55 руб./кв.м. до 444328,3 руб./кв.м., среднее значение составляет 176 148,5 руб./кв.м. Распределение обладает ярко выраженным пиком.Представим матрицу корреляции цена за 1 кв. м жилья с ранее определенными микроэкономическими факторами в таблице 2.10.Таблица 2.10 Матрица корреляции для цен на вторичном рынке жилья в зависимости от микроэкономических факторов Цена за 1 кв м.ПлощадьПризнак постсоветской постройкиПризнак центра городаЦена за 1 кв м.1Площадь0,259361Признак постсоветской постройки0,598-0,00591Признак центра города 0,2585-0,0500,3501В отношении исследуемых фактором можно отметить следующее. Площадь квартиры незначительно влияет на цену одного квадратного метра жилья на вторичном рынке также, как и признак центра города. Зависимость цены на рынке вторичного жилья от признака постсоветской постройки умеренная прямая, коэффициент корреляции составляет 0,598. Составим уравнение регрессии вида (5), где в качестве признака Х1 будем рассматривать признак постсоветской постройки жилья. Представим данные о выполнении процедуры «Регрессия» в таблице 2.11.Таблица 2.11 Результаты оценки уравнения регрессии зависимости цены на вторичном рынке жилья г. Севастополь от микроэкономического фактора.ВЫВОД ИТОГОВРегрессионная статистикаМножественный R0,597619R-квадрат0,357149Нормированный R-квадрат0,353886Стандартная ошибка39475,94Наблюдения199Дисперсионный анализ dfSSMSFЗначимость FРегрессия11,71E+111,71E+11109,44741,18E-20Остаток1973,07E+111,56E+09Итого1984,78E+11    КоэффициентыСтандартная ошибкаt-статистикаP-ЗначениеНижние 95%Верхние 95%Нижние 95,0%Верхние 95,0%Y-пересечение161917,53111,4852,038744,5E-117155781,4168053,6155781,4168053,6Х132551,43111,4810,461711,18E-2026415,3238687,4826415,3238687,48Получено уравнение вида:Y = 161917,5 + 32551* Х1Данное уравнение является статистически значимым, также как и отдельные коэффициенты регрессии. Однако значение R-квадрат составляет 0,357, т.е. 35,7% вариации зависимой переменной объясняется независимой переменной. Следовательно, уравнение регрессии недостаточно хорошо отражает выявленную закономерность.По итогам данного параграфа можно сделать вывод, что на рынке вторичного жилья г. Севастополь выявлена зависимость ключевого го параметра – цены за 1 кв. метр жилья от признака постоветской постройки дома, в котором находится квартира. Однако полученное уравнение линейной регрессии недостаточно хорошо отражает изучаемую взаимосвязь.ЗаключениеЦелью настоящей работы является проведение сравнительного статистического анализа рынков вторичного жилья в различных регионах Российской Федерации с учетом факторов, влияющих на цены.Для достижения указанной цели был последовательно решен комплекс задач. В первой главе дано определения рынка вторичной жилья как совокупность сделок, совершаемых с уже созданными объектами жилой недвижимости, находящимися в эксплуатации и связанных с перепродажей объектов одного собственника другому. Далее были определены особенности рынка вторичного жилья в Российской Федерации. Основными факторам, влияющими на различие рынков недвижимости в региональном разрезе, является территориальное и социально-экономическое положение отдельных субъектов Российской Федерации. Важно характеристикой объекта исследования является ограниченность доступных данных для анализа ввиду того, что рынок вторичной недвижимости не является предметом государственной социально-экономической политике по улучшению условий жилья населения. Установлено, что в качестве основных источников информации следует использовать данные Росстата, а также базы данных об актуальных предложениях на рынке вторичного жилья в сети Интернет. Также определен основной параметр статистического анализа – средние цены на рынке вторичного жилья, руб./кв. м. и влияющие факторы, которые будут исследованы. С учетом ожидаемой вариативности основного параметра предусмотрена возможность кластеризации регионов по признаку принадлежности к федеральному округу.По результатам проведенного исследования ряда распределения регионов России по признаку средних цен, а также анализа динамических рядов средних цен в федеральных округах можно сделать вывод о доказанности гипотезы Н1: цены на рынке вторичного жилья по регионам Российской Федерации варьируются значительно, однако можно выявить макроэкономические факторы, от которых они зависят. Основным фактором (влияющей переменной) уравнения линейной регрессии зависимости средних цен федерального округа за 10 лет определена величина среднедушевых доходов населения в этом федеральном округе.Таким образом в отношении гипотезы Н2 можно сказать следующее. Построение достоверной регрессионной модели зависимости средних цен на вторичное жилье по историческим данным в региональном разрезе возможно только для федеральных округов, которые, по сути, отражают региональное деление Российской Федерации.При проверке гипотезы Н3была выявлена достоверная регрессионная модель зависимости средних цен на вторичном рынке жилья от микроэкономических факторов, в частности от признака постсоветской постройки, однако связь является недостаточно сильной и регрессионное уравнение не достаточно хорошо отражает зависимость. В итоге можно сделать вывод, что существует слабая зависимость цен на рынке вторичного жилья от года постройки жилья в рассматриваемом регионе.Можно считать, что задачи работы выполнены, а цель достигнута.В заключении можно следует отметить, что полученные результаты способствуютуглублению понимания статистических характеристик вторичного жилья в разрезе регионов Российской Федерации и существующих зависимостей средних цен на жилье от различных макро- и микроэкономических факторов. Список литературыДудин М. Н., Лясников Н. В., Лезина М. Л. Теория статистики. М.: Юрайт, 2023. 149 с.Максимов, С. Н. Экономика недвижимости : учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2024. — 447 с.Малинина Т. Б. Демография и социальная статистика. М.: Юрайт, 2023. 355 с.Нарбут В. В., Салин В. Н., Шпаковская Е. П. Экономическая статистика. Учебник / Economic statistics. Textbook. М.: КноРус, 2020. 234 с.Статистика / под ред. И. И. Елисеевой. М.: Юрайт, 2024. 504 с.Сыроваткина, Т.Н.Базовый курс макроэкономики: учебное пособие / Т.Н. Сыроваткина, О.И.Федорова, Е.Г. Зуева; Оренбургский гос. ун-т. – Оренбург: ОГУ, 2021. –121 с.Федотов Г.В. Экономика Недвижимости : учебное пособие для вузов / Г.В. Федотов, Б.А. Волков. – Санкт-Петербург : Лань, 2024. – 440 с.Экономика недвижимости : учеб. пособие / [О. П. Кузнецова и др.] ; Минобрнауки России, ОмГТУ. – Омск : Изд-во ОмГТУ, 2020. – 256 с.Дмитриева Л.В.Выявление взаимосвязей факторов регионального развития методом корреляционного анализа Научный результат. Экономические исследования. 2022.Т. 8. № 4. С. 36-46.Медведева М.А/Тенденции на вторичной рынке жилой недвижимости //Вестник Омского университета. Серия: экономика. – 2013. - № 2. - с. 95-97.Лебедева И.Н. Шелудяков И.С. Анализ рынка жилой недвижимостиРоссийской Федерации // Экономические науки. - 2023. - №4 (221). – С.322-327.Банк ДОМ.РФ. Официальный портал. URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/price-index/year_2022/ ЕМИСС. Государственная статистика URL: https://www.fedstat.ru/ЦИАН. Информационный портал о недвижимости URL: cian.ruДомКлик. Информационный портал о недвижимости URL: domclick.ru/Приложение 1База данных для проведения исследования зависимости средней цены на вторичное жилье по регионам Российской Федерации от макроэкономических факторов в 2022 г. (составлено автором на основе [13])Субъект Российской ФедерацииСредние цена на рынке вторичного жилья, руб./кв м.Денежные доходы (в среднем на душу), руб.Уровень преступ-ности, на 100 тыс населенияПризнак доход-ного/ расход-ного бюджетаВРП на душунаселе-ния, руб.Доля город-скогонаселе-нияУровень безрабо-Тицы, %Инфля-ция, %YX1X2X3X4X5X6X7123456789Москва 297 454,24102 039264,83912 182 8631002,2111,7Краснодарский край194 158,9848 684495,3311738 801,157,13,5110,98Санкт-Петербург 158 516,7865 395352,62211 992 591,61001,8112Сахалинская обл.134 968,0279 322976,69013 303 41782,64,2112,07Респ. Татарстан 132 197,4245 932504,296-11 044 591,676,82,3111,37Приморский край127 171,6149 942733,321-1840 706,978,43,4111,33Камчатский край120 382,8877 505988,467-11 228 904,5782,9112,23Респ. Саха (Якутия)119 013,8759 040713,738-12 029 719,867,26,5112,31Респ. Крым111 745,7629 817604,756-1340 924,650,35113,24Севастополь109 943,2135 679474,8571415 460,892,53,9112Калининградская обл.109 865,3738 327460,796-1715 358,676,63,1112,92Амурская обл.109 475,0949 798975,406-1794 644,168,44,2112,26Респ. Алтай109 341,8429 5641546,243-1434 627,530,89,8113,91Респ. Тыва109 108,5724 4601383,161-1320 059,355,39,5110,25Московская обл.103 463,3755 746431,391-1901 23178,33,1114,11Нижегородская обл.102 464,3645 573702,216-1739 124,7804,1111,48Хабаровский край99 540,552 656719,5761828 825,883,52,6110,8 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская обл.)98 124,0566 517560,651-14 003 533,392,22107Тюменская обл.96 898,8562 161573,864-13 637 116,5812,7107,64Магаданская обл.95 947,38101 999894,167-12 338 219,196,54,1111,36 Ямало-Ненецкий автономн. округ (Тюменская обл.)95 364,2120 010476,088110 453 48084,71,7108,31Свердловская обл.93 333,7347 109867,1381816 092,185,83,5111,83 Архангельская обл. (кроме Ненецкого автономного округа)89 662,3249 347750,904-1722 234,177,85,5111,87Архангельская обл.89 491,752 050757,890-11 175 423,277,75,6112,01Новосибирская обл.89 073,0544 359506,4301693 65679,74,7110,4Забайкальский край88 700,5838 6011120,5841549 17269,58,7112,99Иркутская обл.86 981,4437 484799,451-11 001 234,677,55114,65Респ. Башкортостан86 490,636 463535,319-1549 04862,33,4111,26 Ненецкий автономн. округ (Архангельская обл.)86 446,76115 336920,668111 786 36574,57,4115,63Респ. Бурятия85 843,0335 163867,716-1457 864,559,17,4112,59Томская обл.85 189,6137 954766,5581765 634,771,35,2112,74Продолжение таблицыТверская обл.83 066,3136 265535,0141516 488,876,33,8112,28Мурманская обл.82 766,6465 707688,935-11 735 233,4934,8115,27Чувашская Респ. - Чувашия82 438,2928 702753,4751425 530,964,33,2112,24 Тюменская обл. (кроме автономных округов)81 982,8539 047633,310-11 071 252,367,73,9108,13Пермский край81 975,3839 767478,444-1795 795,475,73,4112,43Калужская обл.81 824,1739 423427,790-1647 307,274,93,9115,62Респ. Адыгея (Адыгея)81 424,0836 627485,5571395 639,8497,1111,92Тульская обл.81 355,6437 146399,805-1674 43273,23,6109,67Воронежская обл.81 299,2541 156501,5141600 59668,53,5112Белгородская обл.80 354,3241 855399,068-1859 545,165,43,7112,79Омская обл.80 351,1836 919556,0941514 203,273,65,3110,94Кемеровская обл. - Кузбасс80 174,533 996802,807-1848 312,286,54,1112,58Респ. Карелия77 880,1546 019904,941-1738 326,479,75,8111,76Красноярский край76 982,7943 183755,848-11 164 188,779,62,7112,09Тамбовская обл.76 881,4934 783691,4361487 060,160,43,3112,91Алтайский край76 804,6132 901864,2621440 933,358,33,7112,05Респ. Коми75 462,850 8401036,02011 335 846,277,76,7111,39Самарская обл.74 690,1938 444554,865-1754 217,979,52,7112,66Владимирская обл.74 573,8434 667517,537-1585 131,477,62,6113,17Ростовская обл.73 878,3641 377490,930-1556 629,367,73,5112,12Липецкая обл.73 574,8741 177533,090-1700 248,9633,7112,96Челябинская обл.72 880,7835 347628,476-1673 544,882,63,1110,37Респ. Дагестан72 591,4137 606303,292-1285 551,745,212,1110,46Респ. Хакасия72 472,2631 056899,416-1656 789,168,73,3112,73Рязанская обл.71 064,6636 431438,0501566 11371,42,9112,13Курская обл.68 705,1239 401554,903-1620 432,268,53113,27Саратовская обл.68 195,8930 290479,2081493 792,476,83,4111,27Кировская обл.68 066,8635 178594,334-1484 903,778,33,8112,52Карачаево-Черкесская Респ.67 813,6623 035535,390-1268 526,241,49,8112,1Респ. Мордовия66 422,6327 439460,1971441 297,363,63,6110,77Ленинградская обл.66 382,3740 790414,030-1822 793,967,13,3110,83Удмуртская Респ.66 146,333 820471,059-1668 04465,82,9112,83Вологодская обл.65 267,7637 178615,3541903 488,372,53,4113Ярославская обл.65 206,1840 667503,681-1623 525,1815111,58Псковская обл.64 321,1635 031637,307-1435 172,270,94112,04Орловская обл.64 211,135 923455,535-1524 570,966,64112,87Ивановская обл.63 248,6136 509584,5471395 919,882,13,1112,73Ульяновская обл.62 872,4831 670512,777-1496 339,6774,2113,5Чеченская Респ.62 659,730 751126,206-1206 751,338,111112,88Еврейская автономная обл.62 468,0637 7531137,951-1543 204,870,85,2113,04Волгоградская обл.62 324,4332 673576,9501491 186,677,63,5111,38Костромская обл.61 899,3837 285604,826-1480 119,774,13,4115Пензенская обл.61 357,4332 072641,585-1472 849,768,83,7112,35Ставропольский край60 901,9530 100491,3181414 255,460,74,3111,17Респ. Марий Эл59 835,2727 276515,5731388 519,768,83,6112,95Новгородская обл.59 588,934 201661,1961657 673,673,13,1111Продолжение таблицыКабардино-Балкарская Респ.59 409,934 759482,0291286 415,151,810111,9Астраханская обл.59 310,5133 137768,7071801 999,864,17113Брянская обл.57 679,3337 428611,7111474 159,669,63,2113,84Респ. Калмыкия56 674,2223 771662,803-1448 137,3478,1109,38Респ. Северная Осетия-Алания52 973,1230 774639,884-1316 184,763,211,9111,2Курганская обл.52 084,8729 838648,6841442 701,564,26,5111,33Смоленская обл.49 614,7535 653642,8111549 222,472,73,5110Респ. Ингушетия44 290,5823 047223,0881159 603,554,828,5118,64Оренбургская обл.44 024,2232 972494,8701850 040,259,93,5112Приложение 2База данных для проведения исследования зависимости средней цены на вторичное жилье по федеральным округам Российской Федерации от макроэкономических факторов в 2013-2022 гг.(составлено автором на основе [13])Средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья в 2013-2022 гг., руб. 2013201420152016201720182019202020212022ЦФО84 173,987 041,579 212,973 379,770 172,371 810,275 204,390 211,598 406,7119 041,2СЗФО54 336,856 117,752 520,453 042,551 826,852 510,862 400,85 020,994 721,109 044,2ЮФО49 714,351 831,752 575,153 130,553 192,953 559,955 646,57 492,467 855,578 947,3СКФО31 393,632 178,537 515,539 274,139 192,839 689,41 773,248 876,851 069,462 134,9ПФО48 652,350 789,450 200,648 613,244 929,847 507,750 632,755 101,364 748,187 783,3УФО54 748,158 935,457 571,454 328,253 021,757 439,159 668,164 725,774 260,885 008,3СФО47 750,951 174,148 224,145 308,44 912,349 152,751 301,754 771,566 009,782 386,2ДВФО67 472,271 146,872 829,469 301,267 410,770 254,575 230,882 013,295 173,7106 663,5Среднедушевые доходы населения, руб./мес.2013201420152016201720182019202020212022ЦФО33270344913835139592411514329046486473185324462650СЗФО25488277793125632831343193628438107395024462352455ЮФО18533202092236822062227622296724057241432632332330СКФО21487205572515726202270482827029732304133443140219ПФО21638235982609725608259762668328275286043128537173УФО28726300083274132924336633511837063373794025147466СФО20277214392368724022247962580027380281873100737881ДВФО26011285403219932812338363589838420396124308952186Доля городского населения в общей численности населения на 1 января, %2014201520162017201820192020202120222023ЦФО81,881,9828282,182,282,282,182,182,2СЗФО8484,284,384,384,484,484,784,98585ЮФО62,962,362,562,662,862,96363,163,263,2СКФО49,649,749,95050,150,350,550,650,750,6ПФО71,271,471,571,771,871,97272,172,272,3УФО80,780,981,181,381,481,681,781,98282,1СФО73,974,174,374,474,574,774,874,87575ДВФО72,672,772,97373,173,273,473,473,673,7Уровень безработицы (по методологии МОТ), %2013201420152016201720182019202020212022ЦФО3,33,13,53,53,22,92,93,93,53,0СЗФО4,34,14,74,64,23,93,65,03,93,2ЮФО6,56,26,66,36,05,65,36,15,14,1СКФО13,011,211,111,011,010,511,013,912,410,3ПФО4,94,54,84,84,74,44,25,24,13,3УФО5,75,86,26,15,64,74,35,54,33,3СФО7,27,07,78,07,36,85,97,35,84,4ДВФО6,56,46,35,96,76,36,06,55,74,8