ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценщики часто привлекаются для определения цены объектов коммерческой недвижимости, что делает оценку коммерческой недвижимости наиболее распространенным видом оценки недвижимости. В определении стоимости недвижимости существуют три общепринятых подхода: затратный, сравнительный и доходный. Подходы к оценке различных объектов имеют схожие черты, но методы оценки конкретного объекта зависят от его вида и специфических проблем, присущих этому виду собственности.Оценка недвижимости с использованием затратного подхода подразумевает учитывание издержек и пренебрежение прогнозными доходами, что особенно актуально при оценке для страхования и нового строительства. Анализ нового строительства, определение оптимального использования земли и разделение стоимости зданий от стоимости земли могут потребоваться в случае налогообложения или ареста объекта.При превышении спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости, затратный подход к оценке дает минимальную стоимость. Если предложение преобладает над спросом, то этот подход позволяет оценить максимальную стоимость. Затратный подход к оценке коммерческой недвижимости играет ключевую роль в выполнении определенных оценочных задач.При оценке коммерческой недвижимости доходным методом особое внимание уделяется рассмотрению перспективного дохода, который может быть получен в процессе эксплуатации данного имущества. Важным аспектом применения данного метода является учет ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости, что делает его более привлекательным для инвесторов. Такой подход акцентирует внимание на возможности недвижимости как источнике дохода, что в конечном итоге влияет на формирование цены объекта.Один из основных недостатков доходного метода заключается в том, что он отличается от двух других методов оценки тем, что использует прогнозные данные. При оценке коммерческой недвижимости по доходному подходу инвестору или продавцу ясно показывается стоимость объекта с учетом текущих долгосрочных договоров аренды. Для оценки коммерческой недвижимости лучше всего применять метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. При определении денежного потока нужно учитывать все возможные источники дохода, но ключевыми факторами, определяющими доходность, являются площадь объекта и уровень аренды.Когда мы оцениваем недвижимость, сравнительный подход к индивидуальной оценке стоимости имеет наименьшую методологическую поддержку из трех подходов, но является наиболее обоснованным при оценке рыночной стоимости как стоимости в обмене.Согласно пунктам 14 и 22 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), сравнительный подход состоит из разных методов оценки стоимости объекта, которые основаны на сравнении этого объекта с аналогичными, по которым доступна информация о ценах [6]. Данный подход эффективно применяется, когда у нас есть достоверная информация о ценах и характеристиках аналогичных объектов для анализа.При оценке объекта коммерческой недвижимости следует учитывать множество различных параметров. Один из таких параметров - общая площадь объекта, которая напрямую влияет на цену за квадратный метр. Качество внутренней отделки является важным фактором, определяющим стоимость недвижимости. Высокое качество отделки ведет к увеличению цены за квадратный метр. Более выгодное местоположение объекта также оказывает влияние на конечную стоимость. Все эти факторы в совокупности определяют цену коммерческой недвижимости, и значимость каждого из них нельзя недооценивать.Цены на рынке коммерческой недвижимости - наилучший индикатор динамики и тенденций рынка. Именно изменения цен чувствительны к воздействию различных факторов, отражают влияние среды на рыночную ситуацию. Анализируя ценовую динамику, можно получить объективную картину и выявить зависимости между факторами. При изучении рынка коммерческой недвижимости в г. Томске, мы анализировали разнообразные объекты по различным районам города, как на рынке аренды, так и на рынке продажи коммерческой недвижимости. Исследование позволило нам получить комплексное представление о ситуации на рынке и оценить его состояние сравнительно.Сводка данных от 01.06.2018 из различных источников, таких как статистика цен на недвижимость и информационные базы систем НЕАГЕНТ и "Недвижимость в Томске", использовалась для анализа. Главным фактором, влияющим на цены на коммерческую недвижимость в Томске, оказывается распределение по территориальным зонам, а не по административным районам (Кировский, Советский, Ленинский, Октябрьский). Объекты высокого качества находятся в центре города и по основным магистралям в различных его частях.При разделении коммерческой недвижимости с учетом расположения вдоль главных магистралей - проспектов Ленина, Кирова, Фрунзе - была проведена зонировка. Существенно высокие стоимости аренды и продажи коммерческой недвижимости отмечаются в Советском и Кировском районах, потому что именно здесь пересекаются основные центральные магистрали города: проспект Ленина и проспект Фрунзе в Советском районе, а проспект Ленина и проспект Кирова в Кировском районе. Главный торговый коридор города расположен по проспекту Ленина.На проспекте Ленина располагается так называемая "красная линия", где находятся объекты коммерческой недвижимости с высокой концентрацией качественных площадей. Это сильно влияет на цены продажи и аренды, которые значительно превышают цены на производственные и складские помещения из-за более высоких требований к офисным и торговым помещениям, таким как расположение, состояние отделки, инженерные коммуникации и соответствие критериям пожарной безопасности.В течение последних лет в Томске сложилась благоприятная экономическая обстановка, что привело к увеличению покупательной способности жителей. Активный рост рынка потребительского кредитования также оказал положительное воздействие на сегмент торговой недвижимости в городе. Сегодня самым процветающим сектором рынка недвижимости являются торговые площади, представленные в различных форматах: гипермаркеты, супермаркеты, смешанные торговые центры, универсамы.Несмотря на то, что офисная недвижимость в Томске чаще всего находится в центре города, торговая недвижимость высокого качества располагается как в центре, так и в пригородных районах. Рынок коммерческой недвижимости, как часть рынка недвижимости в целом, характеризуется особыми аспектами: конфиденциальностью сделок, меньшим размером по сравнению с жилым рынком и отсутствием подобных объектов.В разнообразных уголках Томска разместились объекты коммерческой недвижимости различного качества, в основном по основным дорогам города. Не региональные границы, а географическое устройство оказывает сильное воздействие на формирование цен на рынке коммерческой недвижимости. Оценщики, обращаясь к доходным и затратным методам оценки, создают искусственный порядок ценообразования объектов коммерческой недвижимости. В результате исследования рынка коммерческой недвижимости в Томске стало ясно, что ценовая политика определяется прежде всего расположением объектов, не зависящим от административного деления города.С учетом данного факта, рекомендуется определять зоны индустриальной недвижимости исходя из удаленности от центральных магистралей. Снижение цен на складские и производственные помещения начиная с 2015 года обусловлено новым методом налогообложения земель, основанным на кадастровой стоимости, что ведет к увеличению предложения этих объектов в различных регионах.ЗаключениеВ результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы: анализ рынка жилья в Томске показал, что он достаточно развит и способен конкурировать с другими городами. После финансового кризиса 2008 года наблюдается рост строительства, которое было заморожено в период кризиса. Мои знания по экономике недвижимости значительно расширились, и я приобрела навыки по проведению маркетинговых исследований и финансовой оценке инвестиций.На сегодняшний день заметно растет количество строительства отелей и гостиниц, чтобы обеспечить людей проживанием. Продажа однокомнатных и двухкомнатных апартаментов также остается востребованной.Смотря на разнообразие жилья, можно выделить, что большинство предлагаемых объектов относятся к низкому и стандартному уровню качества. Улучшенные жилые помещения не доступны для всех социальных категорий, и поэтому их спрос снижается.Касательно видов строительных конструкций, отмечается значительный рост кирпичных зданий и уменьшение использования панельных.В 1999 году средняя стоимость жилья по различным категориям квартир претерпела значительное уменьшение, за исключением 1-комнатных квартир, которые остаются востребованными и поэтому их цена растет. По данным статистики, стоимость на жилье на один квадратный метр составляет приблизительно 45 тысяч рублей.Кроме того, в последнее время наблюдается более активная продажа недвижимости в северном районе города по сравнению с южным районом, но количество сделок с "южными" квартирами все еще преобладает. Проведенный анализ показал, что рынок недвижимости в Томске находится насыщенным высококвалифицированными риэлтерскими агентствами.Список литературы1. Хлопцов Д.М. Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Томска за 2023 г. // Бюро оценки агентства недвижимости «ТОККО». URL: http://tokko.tomsk.ru (дата обращения: 14.05.2024).2. Ситуации, требующие оценки коммерческой недвижимости // Городская оценочная компания. URL: http://www.cityval.ru/ocenka-kommercheskoi-nedvizhimosti (дата обращения: 14.05.2024).3. Арашукова С.М. Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход :автореф. дис. ... канд. экон. наук. М., 2022. 23 с.4. Ватракшина К.Н., Матвеева А.А. Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости с применением различных подходов и методов оценки // Актуальные вопросы науки и хозяйства: новые вызовы и решения : сб. тр. обл. науч. конф. Тюмень, 2021. С. 596-600.5. Тягульская Л.А., Кучеренко Ю.М. Анализ современных подходов к оценке на рынке объектов недвижимости // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2022. № 11 (62). С. 13-20.6. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1): приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки» от 20.05.2015 № 297 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.7. Ценообразующие характеристики при продаже/аренде коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] // Платформа для публикаций Pandia.ru. URL: http://pandia.ru/text/80/175/27020.php (дата обращения: 14.05.2024).8. Данные статистики цен на продажу и аренду недвижимости // Недвижимость в Томске. URL: https://dom70.ru (дата обращения: 14.05.2024).