Управление доходной недвижимостью.

Несмотря на то, что такие дома имеют как-минимум 10-летний возраст и соответствующие проблемы с общедомовой инфраструктурой, квартиры в них продолжают дорожать прежде всего ввиду удачного расположения таких домов. Многоквартирные дома в период украинской юрисдикции Севастополя возводились в приморских районах с развитой городской инфраструктурой по принципу уплотнительной застройки.В то же время приобретение жилья в новостройках связано с большим количеством рисков, таких как нарушение сроков сдачи, замораживание строительства объекта и др. На покупку вторичного жилья легче взять ипотечные кредиты, так как в качестве залога используется покупаемое жильё.Таким образом, остаётся добавить, что покупатель является главным субъектом на рынке недвижимости, независимо от его статуса — юридическое или физическое лицо, государственная или коммерческая организация, рыночный или нерыночный производитель и т.д.Работа, структура и механизмы любого рынка ориентированы именно на покупателей, которые в свою очередь также зависимы от колебаний рынка, но в тоже время являются конечным приобретателями квадратных метров.Остаётся добавить, что главным условием стабильности и роста рынка недвижимости является платёжеспособность населения, однако в Севастополе над повышением доходов ещё предстоит работать.3 ПРОЕКТ СДЕЛКИ С ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ3.1 Описание операции по сделке с доходной недвижимостью Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей.3.2 Экономическая целесообразность сделки при использовании доходного способа оценки Рациональноеуправлениев сфере недвижимостиподразумевает,прежде всего,поискпутейобеспечения и повышения наиболеепродуктивного использованиянедвижимости как экономическогоресурса.При этом учитывается, что критерии эффективностидоходных объектов должны основываться на параметрахрентабельностиобъекта.Доходный подходвоценкеобъектов недвижимостипредставляетсобойсовокупность методов оценки стоимостиобъектовоценки, основанных на определенииожидаемойдоходностиобъекта оценки.Доходный подход используетсяисключительнодля оценкинедвижимости,приносящей доход,то естьнедвижимости,предназначеннойисключительнодляполучениядохода, иосновываетсянаследующих принципах оценки доходной недвижимости:-Принципожидаемой стоимости(стоимостьнедвижимости,приносящейдоход, определяется текущей стоимостьюдохода,которыйона,вероятно,будетприносить в будущем)-Принципзамещаемости(стоимость объектанедвижимости,как правило,устанавливаетсяна уровнеэффективныхкапитальныхвложений,необходимыхдля приобретениясопоставимогозаменителя,которыйбудетприноситьжелаемые выгоды).Сутьдоходного подходазаключаетсяв оценке текущейстоимости(приведеннойстоимости)будущих выгод,ожидаемыхврезультатепотенциальногобудущегоиспользованияилипродажиобъектанедвижимости.Капитализация дохода— это процесспересчетабудущихпотоковдоходадоконечнойстоимости,равнойсумме их текущих стоимостей. Этизначенияучитывают следующее-Суммабудущих доходов-Время,в которое доходдолжен быть получен-Период,в течение которого должен быть получен доход.Определение рыночной стоимости недвижимостисиспользованиемдоходного подходапроисходит в дваэтапа:-Прогнозированиебудущихдоходов-Капитализациябудущих доходовдотекущейстоимости.Дляпрогнозированиябудущих доходовиспользуетсяфинансоваяотчетностьсобственника:-Упрощенный бухгалтерский баланс-Отчето движении денежныхсредствреконструируетсяоценщиком дляэкономического анализа статей доходов и расходов.Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.Таблица 3. Бюджет доходов и расходовНаименование показателяСумма, руб.Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) скользящий доход рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости Потери дохода (ПД или V&L), в том числе: Потери от недогрузки Потери при сборе арендной платы Действительный валовой доход (ДВД или EGI) Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в том числе: Текущие операционные расходы, в т.ч. условно-постоянные условно-переменные резерв на замещение Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS) Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF) Налог на прибыль (НПП или Tax) Чистый доход (ЧД или ATCF) Доход от продажи объекта (ДПО или Rev) Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих. Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободному и занятому владельцу площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:где kj - доля, n — общее число проанализированных объектов, Yj — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:ЗаключениеУчет, классификация и анализ рисковприуправлении доходной недвижимостью являетсяоднимиз важнейшихэлементовэффективности для всех участников рынканедвижимости.Управлениеприносящейдоходнедвижимостью -этокомплексзадач,связанныхсиспользованиемзданий и сооружений (поддержаниезаполняемости,ремонт,предоставлениеуслуг,управлениеобслуживающимперсоналом,разработкаусловий для пользователей (арендаторов), определение условийарендыплощадей,сбор арендной платы ит. д.)сцельюнаиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.Это относится к следующим направлениям.При этом деятельность по управлению доходным имуществом,приносящимдоход,осуществляется в трех аспектах.Всвязи с разнообразиемобъектов недвижимости, ихсвязанностьюинженерными коммуникациями,объединениемтерриторий,принадлежностьюкодному собственнику ит.д.,существуютразличныеуровниуправлениянедвижимостью.Отправнойточкойуправления недвижимостью каксамостоятельной подсистемой в системе управления предприятиемявляетсяопределение потребностей в количестве и качестве объектовнедвижимости,такихкакземельныеучастки,здания,сооруженияи площадки,необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.Эффективное управлениенедвижимостьюпредприятия,приносящей доход,предполагает четкое пониманиетого,какиевариантыиспользованиянедвижимостипринесутмаксимальнуюэффективность,то естьдоходиприбыльотдеятельности.Некоторые зданиянеобходимыдля организации деятельностикомпании,нонеэффективныс точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другиеменееполезны дляпредпринимательскойдеятельности, ноподходятдля инвестирования и получения дохода от их эксплуатации.Основными целями управленияинвестиционнойнедвижимостьювпринципеявляютсямаксимизацияприбылиистоимостиимущества.Достижение этих целей обеспечиваетсядеятельностьюуправляющегонедвижимостью,которыйнаилучшим инаиболееэффективнымобразомиспользуетобъектсцельюполучения дохода от его эксплуатации.Список использованных источников:Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова. - М.: Дело, 2019. - 241 c.Бузырев, В. В. Современные методы управления жилищным строительством. Учебное пособие / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина, В.Ф. Мартынов. - М.: Вузовский учебник, Инфра-М, 2016. - 240 c.Бусов, В. И. Управление недвижимостью. Теория и практика. Учебник / В.И. Бусов, А.А. Поляков. - М.: Юрайт, 2016. - 228 c.Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости. В 2 томах. Том 1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды. Учебник / В.А. Горемыкин. - М.: Юрайт, 2016. - 400 c. Горшков, Р. К. Формирование рынка доступного жилья в России / Р.К. Горшков. - М.: АСВ, 2016.- 238 c.Грабовой, П.Г. Сервейинг: организация, эксТвердыйтиза, управление. Ч.2. ЭксТвердыйтиза недвижимости и строительный контроль в системе сервейинга / П.Г. Грабовой. - Москва: СИНТЕГ, 2018. - 212 c. Грабовой, П.Г. Сервейинг: организация, эксТвердыйтиза, управление. Ч.3. Управленческий модуль системы сервейинга / П.Г. Грабовой. - Москва: Гостехиздат, 2017. - 334 c.Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский. - М.: Маросейка, 2019. - 298 c.Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2019. -240 c.ванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2016. - 350 c.Иванова, Е.Н Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач. Учебное пособие / Е.Н Иванова. - Москва: Наука, 2016. - 225 c.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2016. - 155 c.Ипотечно-инвестиционный анализ. - М.: ИНФРА-М, 2019. - 176 c.Комаров, С. И. Оценка объектов недвижимости. Учебник / С.И. Комаров, А.А. Варламов. - М.: Форум, Инфра-М, 2017. - 352 c.Кузин, Н.Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности /Максимов, С. Н. Управление девелопментом недвижимости. Учбеник / С.Н. Максимов. - М.: Проспект, 2019. - 336 c.Максимов, С. Н. Экономика недвижимости. Учебник и практикум / С.Н. Максимов. - М.: Юрайт, 2016. - 310 c.Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью / А.В. Марченко. - М.: Феникс, 2016. - 352 c.Маховикова, Г. А. Экономика недвижимости / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.: КноРус, 2018. - 304 c.Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2019. - 224 c.Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018. - 384 c.Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили. - М.: Архитектура-С, 2018. - 73 c.Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества. Учебник / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2017. - 288 c.Стерник, Г.М. Девелопмент недвижимости. Учебное пособие / Г.М. Стерник. - М.: Проспект, 2017. - 227 c.Управление в развитии недвижимости. Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2019. - 184 c.Управление недвижимостью. Учебник. - М.: Юрайт, 2016. - 390 c.Фанис, Фалихович Шарипов Управление недвижимостью. Учебник для академического бакалавриата / Фанис Фалихович Шарипов. - М.: Юрайт, 2019. - 381 c.Динамика инфляции в России (по годам). [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://bankirsha.com/UROVEN-INFLYACII-V-ROSSIYSKRACII-PO-GODAM.HTML. обращение к ресурсу 29.07.2024).Крупные гостиницы Крыма. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.101hotels.ru/russia/region/krym/_num=100,Infinity&page=2 &viewType=tiles. (обращение к ресурсу 17.07.2024)Портрет Крымского туриста сезона 2019 года. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://mtur.rk.gov.ru/uploads/mtur/attachments//d4/1d/8c/d98f00b204e980ecf8 427e/php2EIyCf_1.pdf. (обращение к ресурсу 27.07.2024) Как провести анализ уровня конкуренции. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://freelancehack.ru/articles/kak-provesti-analiz-urovnyakonkurentsii. (обращение к ресурсу 27.07.2024) Аналитический обзор коллективных средств размещения Крыма. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.kandagar.com/uploads/files/dec3f5a47e1594bb5afb84b.p df. (обращение к ресурсу 17.07.2024)