Ипотечное кредитование в России . Проблемы и перспективы развития .

В то же время и банки не очень заинтересованы в массовых реструктуризациях, так как если через год заемщик не сможет погашать кредит, банк будет по-прежнему терпеть убытки. Статистика показывает, что до 10 тыс. заемщиков из числа подавших заявки на реструктуризацию не смогут через год восстановить свою платежеспособность.
В данный момент на выкуп кредитов у банков у АРИЖК практически нет средств: его капитал – 5 млрд. рублей. Еще 25 млрд. рублей зарезервированы у АИЖК.
Даже если средства на выкуп банковских кредитов и заложенного жилья появятся, АРИЖК придется определять новые критерии отбора, чтобы вычленить истинных «страдальцев» из массы желающих получить почти бесплатное жилье. Если заемщик приобрел квартиру в 250 кв.метров и не может за нее расплатиться, то будет очень странно, если он получит ее в качестве социального жилья.
Здесь необходимо совмещение действий двух механизмов – аренды по социальному и коммерческому найму одновременно. Наверняка, рыночную цену были бы согласны платить владельцы большой жилплощади, а более скромным пострадавшим слоям, которые так и не смогли восстановить финансовое положение за льготный год, логично было бы предложить на время «социальные» условия аренды.
Но государство пока не готово пойти на такой шаг. Такой проект требует детальных расчетов и скрупулезной подготовки, но растущая из месяца в месяц ипотечная просрочка – повод попробовать .
3.2 Необходимость совершенствования программ государственной поддержки на рынке ипотеки
Государственное участие в кредитной системе очень медленно выходит на центральный план. Потрясения на финансовых рынках подорвали стабильность банков в самых разных странах, и вмешательство правительств и центральных банков стало в целом ряде случаев неизбежным, чтобы не допустить банкротства крупных кредитных учреждений.
Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений.
Дело в том, что сегодня у банков не хватает собственных долгосрочных ресурсов, для того чтобы выдавать ипотечные кредиты на срок больше 15 лет. В мировой практике существует два наиболее распространенных способа решения этой проблемы. Первый – это выпуск банками долгосрочных ипотечных облигаций, позволяющий им привлечь средства частных инвесторов. Чем больше денег окажется у банка, тем больше он сможет выдать кредитов под более низкие проценты.
Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.
Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.
Впрочем, этим помощь государства в развитии ипотечного рынка не ограничивается.
В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.
В России активизация прямого государственного участия начала просматриваться задолго до нынешнего кризиса, который лишь ускорил реализацию этой тенденции.
Анализ российского рынка показывает, что все используемые в России программы ипотечного кредитования можно разделить на три вида:
- программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – для среднего класса (характеризуется жестким андеррайтингом и имеет более низкие проценты по сравнению с банковскими программами);
- стандартные для всех банков низкорисковые программы – для населения со средними и высокими доходами (предназначены для приобретения недвижимости в городе, за городом, за рубежом; срок ипотечного кредитования до 30 лет);
- собственные рисковые банковские программы – для населения со средними и высокими доходами (программы ипотечного кредитования с плавающими ставками (MosPrime, LIBOR), ипотечные кредиты с увеличением платежей (с залоговым счетом), с двухнедельной периодичностью уплат, с «шаровым» платежом и т.д.)
Вместе с тем слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.
Можно выделить следующие основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья.
В ряде регионов Российской Федерации, в частности в Москве, Санкт - Петербурге и др., заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
В Москве и Санкт - Петербурге разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в Санкт - Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне. Ведется работа с банками по ипотечным программам г. г. Москвы и Санкт - Петербурга.
Инициатива использования таких вариантов привлечения средств населения, как долевое строительство и продажа жилья в рассрочку, принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 - 2 года на сумму от 30 до 50 процентов стоимости жилья.
В данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск не завершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.
Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС - АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем:   
1. гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;
2.  банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств.
Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.
Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс (г. Москва и др.).
Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50 процентов стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50 процентов стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2 - 5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.
Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. Следует отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.
При данных схемах существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более дорогими и рискованными для населения, так как для них характерны все риски, связанные с финансированием строительства.
Для эффективного функционирования накопительных систем необходимо принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.
Основа региональных программ с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов – это активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов.
Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров, Нижегородская область).
Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно - территориальных образований - и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается тем гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку.
Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50 – 60% стоимости нового, 20 - 25 % в - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15 - 30 % стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения.
Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно - финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества.
Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.
Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
3.3 Направления использования механизма секьюритизации в системе рефинансирования ипотечных кредитов
Огромную роль в дальнейшем развитии ипотеки играет рефинансирование ипотечных кредитов – возможность уступать требования по ипотечным кредитам другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке. За счет этого банки могут расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.
Некоторые из банков уже сегодня в ограниченном объеме проводят операции по рефинансированию кредитов, но из-за их небольшого объема это практически не влияет на рынок ипотечного кредитования.
Из – за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок. Одним из таких механизмов является секьюритизация ипотечных кредитов.
Возможность привлечь долгосрочные денежные средства – важное условие дальнейшей выдачи займов кредитной организацией. При отсутствии доступа к внешним ресурсам секьюритизация ипотечных кредитов позволяет не только привлечь денежные средства. Она дает возможность за счет низкой стоимости привлечения заемных средств уменьшить процентные ставки по ипотечным кредитам и тем самым обеспечить их большую доступность.
В России отношение секьюритизированных ипотечных кредитов к общей величине выданных ипотечных кредитов (в обращении) на 01.01.2008г составило 9,4%.По этому показателю, несмотря на значительный рост выпуска обеспеченных ипотекой ценных бумаг, российский рынок значительно уступает европейскому уровню.
Шесть из восьми проведенных сделок по секьюритизации ипотеки относятся к сделкам трансграничной секьюритизации, когда передача прав требования и залогового обеспечения регулируется законодательством РФ, а остальные документы определяются английским правом с соответствующей регистрацией спецюрлица за рубежом.
Сделки с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и банка «Совфинтрейд» были осуществлены в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Величина секьюритизированных пулов значительно колеблется от сделки к сделке при средней величине в 163,7 млн. долл. При этом крупнейшей сделкой стала секьюритизация ипотечных кредитов банка «Совфинтрейд» общим объемом в 268,3 млн. долл., закрытая в 2007году. Наименьший пул величиной в 73,9 млн. долл. был секьюритизирован в сделке с участием Городского ипотечного банка еще в 2006г.
Все ценные бумаги, выпущенные в рамках секьюритизация ипотечных кредитов, находятся в обращении с ближайшим юридическим сроком погашения – 15 сентября 2033 года. В сделках секьюритизация ипотечных кредитов принимали участие как первичные кредиторы (Внешторгбанк, Москомерцбанк), так и рефинансирующие организации, предварительно выкупившие ипотечные кредиты у первичных кредиторов с целью последующего рефинансирования на рынке капитала (АИЖК, банк «Совфинтрейд»). При этом ипотечные портфели Городского ипотечного банка и банка «ДельтаКредит» состояли как из собственных кредитов (выданных данными банками), так и из выкупленных. К примеру, 9% пула ипотечных кредитов, секьюритизированных Городским ипотечным банком, были выкуплены у Всероссийского банка развития регионов.
В общей сложности около 7200 ипотек секьюритизированы в качестве первичных кредитов, или 18,2% от общего числа секьюритизированных кредитов и около 32200 кредитов предварительно выкуплены рефинансирующими организациями у первичных кредиторов (81,8%). Общий номинал первичных кредитов составил 544,6 млн.долл. против 763, 9 млн.долл. предварительно выкупленных при средней величине первичного кредита 75,9 млн.долл. против 23,7 млн.долл. рефинансированного.
Стоимость заемных средств для оригинаторов по сделкам секьюритизации ипотечных кредитов значительно колеблется в зависимости от особенностей структурирования и валюты, в которой эмитированы обеспеченные ценные бумаги. Купонные выплаты по сделкам трансграничной секьюритизации привязаны либо к ставке LIBOR, либо к ставке Euribor с некоторой маржой, в то время как процентные ставки по ипотечным ценным бумагам, выпущенным в рамках локальной секьюритизации ипотечных кредитов, фиксированы.
Ипотечные ценные бумаги, выпущенные российскими ипотечными агентами в ходе сделок локальной секьюритизации, прошли листинг на Московской межбанкосвкой валютной бирже.
С точки зрения ликвидности пока не стоит ожидать активных торгов данных бумаг, так как покупка ипотечных облигаций на вторичном рынке сопряжена с риском увеличения темпов долгосрочного погашения. В данном случае необходимо учитывать право должников осуществлять долгосрочные погашения номинала ипотечного кредита, что с учетом структурирования сделок без управления потоками платежей может значительно влиять на дюрацию ипотечной ценной бумаги. К примеру, при базовом уровне досрочного погашения облигации FB:R в 15% дюрация такой бумаги составит 3,54 года. Однако при изменении показателя досрочного погашения на 5 процентных пунктов дюрация изменится до 4,68 года при росте и 2,8 года при сокращении уровня досрочных возвратов.
Структура потоков платежей заемщиков кредитору, в значительной мере зависящая от изменения процентных ставок, несет в себе значительную степень неопределенности и тем самым сокращает круг потенциальных инвесторов данного типа ценных бумаг.
В сделках секьюритизации ипотечных кредитов оригинаторы активно использовали механизмы повышения кредитного качества и ликвидности. Так, во всех сделках структура выпуска предполагала наличие различных механизмов повышения кредитного качества, таких как избыточный спред (избыточный поток платежей), субординация, резервный фонд. При этом избыточный спред (разница между купонными и процентными платежами заемщиков и купонными и процентными платежами, которые выплачиваются держателям ценных бумаг) был использован во всех сделках секьюритизации ипотеки в Российской Федерации.
Субординация (более низкая очередность прав держателей ценных бумаг младших классов на получение капитальных и процентных платежей) и резервный фонд были встроены в структуру сделок, в каждой из которых существовали как минимум два механизма повышения кредитного качества.
Средняя процентная ставка ипотечных секьюритизированных кредитов составляет 13,3%.
Географическое распределение секьюритизированных ипотечных кредитов неоднородно. Около 16% ипотечных кредитов было выдано в Московском регионе (Москва и Московская область), порядка 12% - в республике Башкортостан (Уфа). В Татарстане и Вологодской областях выдано соответственно 6 и 5% ипотечных кредитов.
При этом ипотечное покрытие в некоторых сделках было достаточно хорошо диверсифицировано – в сделках секьюритизации рублевых кредитов доля ни одного из регионов не превышала 36,5%. В то же время сделки секьюритизации, обеспеченные ипотечными кредитами в долларах, имели достаточно низкий уровень географической диверсификации (долларовые кредиты выдавались преимущественно в Московском регионе и Санкт – Петербурге).
Составляя прогноз регулирования и развития российского рынка ипотечной секьюритизации на ближайшую перспективу, необходимо учесть что предстоящий год будет отмечен бумом сделок секьюритизации.
В первом полугодии о планах секьюритизировать портфели заявляли МДМ – Банк, Собинбанк, Международный Московский банк, Альфа – Банк, Банк Москвы, банки «Русский Стандарт», «Уралсиб», «ДельтаКредит», Юниаструм Банк, а также банк «Союз».
В августе 2009г ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank подписали соглашение о сотрудничестве, определяющее взаимоотношения сторон в рамках программы рефинансирования и секьюритизации российской ипотеки.
Соглашение предусматривает совместное финансирование программы в сумме до $2млрд в течение двух лет. Программа ориентирована на средние, в первую очередь региональные российские банки с развитым ипотечным бизнесом. В ее рамках предполагается создание специализированной компании – кондуита-накопителя. На первом этапе банк банк-участник уступает (продает) выдаваемые ипотечные кредиты специальному отделению в кондуите, накапливая таким образом пул кредитов. На втором этапе, после накопления пула кредитов, достаточного для секьюритизации, выпускаются ипотечные ценные бумаги. При этом каждый банк-участник выходит на сделку под своим именем. На первом участке консорциум ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank предоставляет формирование каждому из банков – участнику программы в размере до $200 млн. По статистике Банка России, около 500 российских банков предоставляют ипотечные кредиты, но лишь малая их часть способна финансировать эти операции за счет собственных средств.
По оценкам европейских аналитиков для преодоления последствий мирового долгового кризиса может потребоваться 6-9 месяцев. Это означает, что большинство сделок в области структурных финансов, запланированных на конец года, по-видимому, будут отложены на этот срок.
Возникший временный промежуток и рыночное затишье могут быть использованы российскими регуляторами для того, для того чтобы усовершенствовать регулирование сделок секьютеризации, проводимых национальными оригинаторами. Предполагая, что данная задача включена в долгосрочную стратегию Правительства РФ и Банка России, можно выделить несколько этапов ее реализации:
- принятие в краткосрочной перспективе подзаконных нормативных актов, регулирующих трансграничные сделки секьюритизации, проводимые российскими кредитными организациями: установление требований к таким сделкам, обеспечивающим списание с баланса банка секьюритизированных активов и повышение их прозрачности для органа банковского надзора;
- совершенствование законодательства о несостоятельности и банкротстве кредитных организаций, способствующее повышению кредитных рейтингов и надежности сделок, проводимых российскими банками-оригинаторами как на локальном рынке, так и трансгранично;
- в средне- и долгосрочной перспективе, по мере зарождения и становления в России класса инвесторов в ABS, целесообразно принятие специальных законодательных актов, устанавливающих правила для проведения локальных сделок неипотечной секьюритизации;
- наряду с перечисленными шагами целесообразно провести доработку проекта федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», упростив, в частности, порядок выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями (без создания ипотечного агента).
В мае 2007 года рабочей группой Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам был подготовлен проект закона «О внесение изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (в части установления правового режима сделок секьюритизации активов кредитных организаций, рамочных договоров на рынке деривативов и сделок инвестирования в общие фонды банковского управления)». Законопроект устанавливает особенности правового режима сделок секьюритизации кредитных портфелей при несостоятельности (банкротстве) банка-оригинатора, осуществляющего обслуживание переданных SPV активов. В целях снижения правовых рисков, риска переквалификации и риска смешения подобных сделок, а также конструирования основ правового института действительной продажи:
- вводится понятие обслуживания требования по договорам кредита и займа;
- устанавливается порядок передачи таких требований в случае несостоятельности кредитной организации, которая ранее провела их отчуждение спецюрлицу или иной кредитной организации и осуществляет их обслуживание;
- сокращаются сроки исковой давности для признания договоров (сделок), заключаемых при секьюритизации активов, недействительными;
- ограничивается перечень оснований для признания договоров (сделок), заключаемых при секьюритизации активов, недействительными по заявлению руководителя временной администрации, иску конкурсного управляющего и конкурсных кредитов.


Заключение
На основании проведенного исследования были сделаны следующие выводы.
В России многим семьям необходимо новое жилье или улучшение имеющихся жилищных условий. Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Ипотека давно известна и с успехом применяется во многих странах.
Ипотечное кредитование чрезвычайно важно для российской экономики. С помощью ипотечных кредитов население приобретает недвижимость, не имея необходимых собственных средств. Ипотечное кредитование улучшает экономическое состояние смежных отраслей.
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.
На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования. К наиболее важным документам, регулирующим ипотеку, относятся целый ряд параграфов, глав и статей Гражданского кодекса, Налогового Кодекса, закона РФ от 16.08.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закон РФ от 12.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 11.01.00 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ», утвержденная постановлением Правительства РФ от 11.01.2000г Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Объемы ипотечного кредитования в последнее время росли довольно высокими темпами. Сейчас можно говорить о том, что ипотечное кредитование в России уже состоявшийся, хотя еще не во всем отлаженный механизм.
Необходимо отметить тот положительный момент, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Важным шагом по развитию ипотеки в России стало создание на основе правительственного постановления в 1996г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Во всем мире функции государства — обеспечивать взаимодействие всех участков рынка ипотечного кредитования; осуществлять регулирование, стимулирование института ипотеки (создание вторичного рынка закладных, благоприятного налогового режима для выдачи кредитов под залог недвижимости, регулирование процентных ставок по закладным, прямое субсидирование закладных под залог жилья), социальная поддержка населения; осуществление контроля функции.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан – заемщиков.
Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.
С этой целью необходимо:
– совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
– регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
– создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
– организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.
Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера – закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки. Секьюритизация ипотечных кредитов позволяет банкам привлечь долгосрочные и дешевые денежные средства, что особенно важно в современных условиях.
В целом состояние «ипотеки» в России далеко от совершенства, сохраняется необходимость развития, с обязательным использованием опыта зарубежных стран, но с корректировкой на российскую действительность. В связи с этим, решение гражданами жилищного вопроса будет актуальным всегда, так как масштабы вопроса широки, как широка Россия и всем заинтересованным сторонам будет, где развернуться.
Библиографический список
Гражданский кодекс Российской Федерации.-М., 2008.
Федеральный закон от 10.07.2002 года №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» в редакции от 23.12.2003года.
Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в редакции от 27.12.2009 года.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции от 30.12.2008 (с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009).
Письмо Банка России от 27.07.2000 года №139-Т «О рекомендациях по анализу ликвидности кредитных организаций».
Инструкция ЦБ РФ от 16.01.2004 № 110-И «Об обязательных нормативах банков» в редакции от 18.06.2008.
Аверченко В.В., Весели Р. Принципы жилищного кредитования. Учебник. - – М: Изд. Альпина, 2006. – 261 с.
Алавердов А. Р., «Финансовый менеджмент в банке», - М.: МГУЭСИ, 2002, - 342 с.
Аленичев В.В., Аленичева Т.Д. Страхование валютных рисков, банковских и экспортных коммерческих кредитов. - М.: Ист-Сервис, 2004. –280с.
Афонина А. В. Все об ипотеке. – М: Омега-Л, 2008. – 158с.
Банковское дело: Учебник под ред. О. И. Лаврушина. - М: Финансы и статистика, 2005. – 576 с.
Дэвидсон Э. Секьюритизация ипотеки:мировой опыт, структурирование и анализ, -М.:-Издат, 2007-285с.
Жарковская Е. П. Банковское дело: учебник для студентов вузов, - 4-е изд., испр. и доп. – М.: Омега-Л, 2006. – 356с.
Ключников М.В., Шмойлова Р.А.. Коммерческие банки: экономико – статистический анализ. - М.: Логос, 2004. – 248 с.

Норесков В.Г. Ипотека для приобретения жилья. – М: Изд. BHV, 2005. – 64с.
Назаров В.К, Королева С.Н. Ипотека. Руководство к действию. – М: Изд. BHV, 2007. – 208с.
Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. - М.: ИКЦ "ДИС", 2004. – 368 с.
Перекрестова Л.В., Романенко Н.М.. Финансы и кредит. – М.: Изд. центр «Академия», 2004.- 288с
Пирогова Т.К., Сасункевич О.С., Корбан О.Н. Как правильно взять и вернуть кредит на приобретение и строительство жилья. – М: Изд. «Агентство Владимира Гревцова», 2009. – 72 с.
Поляков В. П., Московкина Л. А. Структура и функции центральных банков. Зарубежный опыт: Учеб. пособие. -М.: Инфра - М, 2006. -280 с.
Сидорин Ю. М. Проблемы ликвидности кредитных организаций. Кредитная система России: методологические аспекты и практика. - М.: МЭСИ, 2001. – 248с.
Финансы, денежное обращение и кредит. Под ред. Л.А. Дробозиной. - М.: Финансы, ЮНИТИ. 2007.- 473с.
Финансы, денежное обращение и кредит. Под ред.М.В. Романовского. – М.: Юрайт - Издат. 2004. - 544с.
Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. – 2009. - № 4. – С.12 -14.
Аксаков А.Г. На рынке секьюритизации -2007. Управление кредитной организацией. Стратегия развития. – 2009. - № 4. – С.9 -10.
Бакланова В.В. Что готовит рынку структурного кредитования 2008год? Аналитический обзор.// РУСИПОТЕКА. – 2008. - №1. – С.5- 6.
Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. – 2008. - № 7 – С. 8-9.
Верников А.В. Доля государственного участия в банковской системе России // Деньги и кредит. – 2009. - №11. – С.4-5.
Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. – 2009. - №6. – С.5-6.
Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". – 2008. - № 4. – С.10-11.
Воронин И. Квартирный прогноз.-2010.-№1.-с.43.
Гуркина Е.А. Банковское обозрение. – 2009. - №8. – С.7-9
Замураева И. Ипотека на потоке // Власть. – 2008. – № 32. – С.14-15.
Зеленкова Н.М. Аренда против ипотеки // Деньги. – 2010. - № 1. – с.43.
Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. – 2008. – №1. – С.7 -8.
Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор.// РУСИПОТЕКА. – 2008. - №1. – С.11-13.
Кияткин В.В. Модели секьюритизации // Банковское дело.-2009.-№10.-с.68.
Лунина Е.Д. Модернизация механизма ипотечного кредитования // Банковское дело.-2009.-№12.-с.77.
Мирошниченко А.С. Ипотека падает, страховщики держатся.// Банковское обозрение. – 2009. - №3.- С.16-18.
Павлова И.В. Плохая ипотека // Банковский ритейл .-2009.-№16.-с.59.
Соколинская Н.Э. Земельно – ипотечное кредитование: схемы финансирования и рефинансирования. // Финансовая политика. – 2009. - №1. – С.6-8.
Соколинская Н.Э. Земельно – ипотечное кредитование: схемы финансирования и рефинансирования. // Финансовая политика. – 2009. - №1. – С.6-8.
Слуцкий А.А. // Банковское обозрение.-2009.-№4.-с.26.
Сошина В.// Банковское обозрение.-2009г.-№ 3/4.-с.46
Соколинская Н.Э. Земельно – ипотечное кредитование: схемы финансирования и рефинансирования. // Финансовая политика. – 2009. - №1. – С.6-8.
http://www.rusbonds.ru/
http://www. bspb. ru /
http://www.pfb.ru
www .sbrf.ru
www. Rbc.ru. Рейтинговое агенство РБК
http://www.bdc. ru./ 2009 /4 /ipoteka
www.bankdelo.ru
www.reglament.net
www.bm.ru
Приложения
Таблица 1
Тенденция развития рынка ипотеки
Параметр рынка 2005 2006 2007 Конкуренция Ограничена, на рынке представлена часть федеральных сетевых банков и развивающихся монопродуктовых банков, доминирует Сбербанк РФ Развитая конкуренция:
1.федеральных сетевых банки позиционируют ипотеку как стратегических продукт;
2.активное позиционирование монопродуктовых банков
3.выход на рынок региональных банков- партнеров АИЖК Усиление конкуренции за счет всех групп участников ипотечного рынка Спрос Невысокий, приоритетные формы покупки жилья – за счет личных сбережений либо потребительского целевого кредита Ипотека рассматривается как единственный механизм для решения жилищного вопроса на вторичном рынке Стандартное решение жилищного вопроса на вторичном и первичном рынках жилья Каналы продаж Продажи через сеть офисов банков – участников рынка Развитие института аккредитованных при банках посредников Активное развитие небанковских каналов продаж ипотечных продуктов: риелторы, брокеры, застройщики Спектр продуктового предложения Сокращенное, как правило, ограниченное кредитами на покупку квартир на рынке готового жилья Расширение за счет кредитов на покупку строящегося и готового жилья (дом/квартира) 1.доминирование в продуктовом предложении кредитов на строющуюся городскую недвижимость
2.Выделение продуктового предложения, ориентированного на целевые клиентские группы
3.Увеличение доли ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости
4.Формирование спецпредложений для сотрудников корпоративных клиентов банков Клиентский сервис Минимальный набор клиентского сервиса, полная информация об условиях ипотечного кредитования доступна заемщикам исключительно при личном посещении банка Совершенствование клиентского сервиса, внедрение федеральных call-центров и систем предпродаж, в первую очередь, посредством сети интернет 1.Запуск и поддержка актуализации специализированных промо-сайтов по ипотечным продуктам.
2.Повышение роли дистанционных каналов продаж ипотечных продуктов


Таблица 2
Количество кредитных организаций - участников рынка жилищного (ипотечного) кредитования
Кредитные организации Количество на 01.01.2009г Доля, % Всего действующих кредитных организаций 1108 100 Предоставляющие жилищные кредиты 725 65% Предоставляющие ипотечные жилищные кредиты 600 54 Приобретающие права требования по ипотечным жилищным кредитам 107 10 Осуществляющие перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ипотечных жилищных кредитов 25 2 Привлекающие рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования 205 19





Схема 1. Структура ипотечного жилищного кредитования










Таблица 3
Тенденция развития продуктового предложения
Параметр рынка 2006 2007 2008 (оценка) Первоначальный спрос (ПВЗ)
Высокий, от 30% Появление отдельных программ, при ПВЗ от 0% Расширение перечня участников рынка, предоставляющих кредиты при ПВЗ 0% Сроки кредитования Короткие сроки, максимум до 15 лет Увеличение сроков до 30 лет Сроки кредитования достигли своего предела Ставки Высокие ставки и их дифференциация среди участников рынка
Снижение ставок и их практическое выравнивание среди участников рынка Дальнейшее снижение на фоне развитой конкуренции и влияние стандартов АИЖК Лимиты Невысокие Значительное увеличение Лимиты кредитования достигли предела, дальнейший их рост будет определяться динамикой цен на рынке недвижимости Срок принятия решения Длинный, каждый заемщик рассматривается фактически индивидуально Сокращение сроков и унификация рассмотрения кредитных заявок Оптимальные сроки принятия решения о лимите кредитования, унификация процедур, развитие скоринга как дополнительного инструмента при оценке заемщика Непроцентные платежи Высокая доля комиссионного дохода в ипотечном кредите Снижение доли комиссионного дохода в ипотечном кредите Фиксированные тарифы, покрывающие транзакционные издержки




Таблица 4
Фиксированные процентные ставки по кредитам в рублях
(расчеты и мониторинг Кредитмарт), %

№
п/п Название кредитной организации Мин.значение процентной ставки Изменение за год Макс. Значение процентной ставки Изменение за год На
30.04.08 На
30.04.09 На 30.04.08 На 30.04.09 1 Сбербанк 10,5 13,5 3,00 12,00 16,00 4,00 2 ВТБ 24 11,00 14,60 3,60 13,50 17,60 4,10 3 Дельтакредит 10,25 15,25 5,00 13,50 29,00 15,50 4 Кредит Европа 11,5 15,50 4,00 15,00 20,00 5,00 5 БЖФ 9,75 16,25 6,50 12,75 18,25 5,50 6 Банк Москвы 11,00 18,25 7,25 13,00 22,00 9,00 7 Уралсиб 12,30 19,00 6,70 15,50 20,50 5,00 8 Юниаструм Банк 12,50 19,00 6,50 14,50 20,00 5,50 9 МИА 11,00 19,70 8,70 15,00 19,70 4,70 10 Райффайзен 11,90 20,00 8,10 12,90 20,00 7,10 11 РосЕвроБанк 11,50 20,00 8,50 16,50 22,00 5,50 12 Альфа-Банк 13,20 20,60 7,40 16,00 25,30 9,30 13 Возрождение 11,50 21,00 9,50 15,75 27,95 12,20 14 Абсолют Банк 10,00 28,00 18,00 16,00 29,00 13,00




Диаграмма 1. Доля ипотечного кредитования по отношению к ВВП в различных странах



26
Заемщик 5

2 Кредитная организация
Программы ипотечного кредитования
- АИЖК
-стандартные банковские программы
-собственные рисковые программы ипотечного кредитования 23


20 нотариус 6 1 24 25 Государственные ипотечные инструменты Кредитная организация, выдача ипотечного кредита 3 16 27
4 11 12 17 28
Сберегательные институты 13 - Страховые компании;
- Риэлторы;
- Оценочные компании;
- Скоринговые компании Регистрирующий орган 7 18 Ипотечный депозит с льготными условиями 14 15
8
ОПК 9 Ипотечный (кредитный) брокер 10 21-22 Имущественный налоговый вычет 29-30 19

Рис.1 Схема первичного рынка ипотечного кредитования

Таблица 5
Основные модели ипотечно - жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка
Модели Участники Сроки Риски Финансирование Залог Особенности модели 1 2 3 4 5 6 7 Долевое строительство Застройщик, гражданин Время строительства жилого дома Затягивание строительства, недострой, удорожание в ходе строительства Финансирование за счет граждан Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства Продажа жилья в рассрочку Застройщик, гражданин Рассрочка на 1 -2 года Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика Рассрочка на 30 - 50% стоимости жилья Залога нет Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер Жилищные сберегательные программы Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин Накопление от 1 до 3 лет , на 2 -5 лет рассрочка Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных денег Накопления 50%, рассрочка 50% Залога нет Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер. Муниципальные жилищные облигации Органы власти муниципального образования, банки, население Срок обращения облигаций до 10 лет Все риски, связанные с ценными бумагами Цена облигации по себестоимости строительства Залога нет Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер
Таблица 6
Классификация кредитов по срокам
Виды кредитов Англия Страны континентальной Европы США Россия Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1 года До 1 года Среднесрочные 3-10 лет 1-5 лет 1-10 лет 1-3 года Долгосрочные Более
10 лет Более
5 лет Более
10 лет Более
3-х лет





Правительство РФ
Администрации субъектов РФ Гарантии по облигациям
Инвесторы
Выпуск и продажа облигаций
АГЕНТСТВО
Передача прав по закладным Выкуп закладных
(рефинансирование банков)
Коммерческие банки Ипотечный кредит


Заемщик – покупатель квартиры Купля - продажа Продавец жилья

Схема 2. Принципиальная схема деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию




АИЖК


1 5 3


Закладные
Соотношение кредит/залог в пуле: 70% - низкорисковые,
70-80% - среднерисковые,
80-90% - высокорисковые



2 Организации и банки кондуиты:
- ГПБ-ипотека
- АТТА-ипотека
- русская ипотечная компания
- ВТБ
-дельта кредит и т.п.


4 Ипотечные ценные бумаги: -ипотечные облигации;
- ипотечные сертификаты участия

6


Инвесторы:
- пенсионный фонд;
- АСБ
- сберегательные институты
- инвестиционные фонды;
- паевые инвестиционные фонды
- страховые компании






8 Рейтинговое агенство
7

Брокер


Рис.2 Схема вторичного рынка ипотечного кредитования



Назаров В.К, Королева С.Н. Ипотека. Руководство к действию. - – М: Изд. BHV, 2007. – с.14;
Шелков О. В. Ипотечное кредитование. – М: Изд. Дикта, 2007. – с. 84;

Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - N 6, 2009;

Разумова И. А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. – Спб: Питер, 2006. – с.59;

Стратегия развития банковского сектора Российской Федерации. - М., //Деньги и кредит//. - №1, 2002 г;.

Герасимов Б.И., Сизикин А. Ю.. Экономический анализ качества финансово – кредитной системы. - М.: Прогресс, 2005. – с.21;
Сидорин Ю. М. Проблемы ликвидности кредитных организаций. Кредитная система России: методологические аспекты и практика. - М.: МЭСИ, 2001. – с.116;

http://www. bspb. ru /

www. Rbc.ru.
Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - - N 1, 2008.

Шаккум М.Л., Проблемы ипотечного кредитования в России // Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - №4 от 12.2002г;

Аверченко В.В., Весели Р. Принципы жилищного кредитования. Учебник. - – М: Изд. Альпина, 2006. – 261 с;

Абашина А.М., Симонова М.Н., Талье И.К.. Кредиты и займы. - М.: Изд. «Филин», 1997, - с.4 6;

Мир денег: Краткий путеводитель по денежной, кредитной и налоговой системе Запада.-М.: Развитие, 2002. – с.72;
Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран. - М.: Финста -тинформ, 1994. – с.45;

Поляков В. П., Московкина Л. А. Структура и функции центральных банков. Зарубежный опыт: Учеб. пособие. -М.: Инфра-М, 1996. – с.218;

Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - N 6, 2002;













107



ПС/12
ЕП = СК - км
1-(1+ПС/12)

(3);

ЕП = ВОД + ЕПВ

(4);

ЧДМ
ЕПВ = ОзхПСх
365(366)

(5);

ВОД = ЕП - ЕПВ

(6).