Договор купли-продажи

Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, покупатель (первый покупатель по принципу prior tempore potestior in iure) на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе также требовать вынесения судом решения о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности. Иные покупатели вправе требовать применения последствий ничтожной сделки или же возмещения убытков в соответствии со ст. 398 ГК РФ. Если действия продавца повлекли убытки для первого покупателя, то он также получает право на взыскание полной суммы своих убытков, в том числе кондикции, с продавца.
Вторая модельная ситуация отличается от первой тем, что продавец не только заключил последующую сделку купли-продажи на помещение, но и передал владение позднейшему во времени контрагенту. Но и в данном случае закон защищает право первой покупки. Исходя из нормы ст. 398 ГК РФ невозможно истребовать купленное имущество лишь от тех последующих приобретателей, которые уже владеют им на праве собственности. В отличие от движимостей право собственности у приобретателей нежилых помещений возникает лишь после государственной регистрации перехода права. Сама же передача вещи применительно к нежилому помещению означает лишь подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче помещения (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Разумеется, что подписание данного документа не является фактом, значимым для третьих лиц, в том числе и для первого покупателя, и не элиминирует право первой покупки. Таким образом, закон предоставляет право первому покупателю истребовать помещение не только у продавца, но и у всех иных лиц вплоть до государственной регистрации их права собственности.
Соответственно в случае государственной регистрации перехода права собственности по позднее совершенной сделке первоначальный покупатель утрачивает всякие права на помещение, у него остается лишь право требования к продавцу о полном возмещении убытков по ст. 398 ГК РФ.
Что же касается последующего отчуждения жилых помещений, то ситуация здесь еще проще. Законодатель выдвигает императивное требование государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку по этому договору отчуждатель является выгодоприобретателем без правового основания, то к нему применяются последствия неосновательного обогащения (Певницкий С.Г. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 10. С. 27.; Певницкий С.Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3. С. 46).
После государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом. Все сделки об отчуждении помещения, уже не принадлежащего продавцу, являются ничтожными и влекут соответствующие последствия в виде реституции, а также предусмотренные законом возмещения вследствие произошедшего неосновательного обогащения (в частности, возмещение неполученных доходов).
В обороте жилых и нежилых помещений активно используются предварительные договоры. Последние следует считать не ограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но, напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениями публичного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda, договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет на дальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом.
В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается.
В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что "условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку" (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 157 (автор главы - Р.О. Халфина). Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ (Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 456). Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие).
Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, для большинства юридических лиц при проведении сделок по купле-продаже недвижимости следует обратить внимание на соблюдение правил об одобрении крупных сделок, установленных ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. от 18 декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. от 27 июля 2006 г.).
Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, связанные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты. Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи. Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого. В силу специфики предмета договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации, равно как и переход прав по нему.
Следует заметить, что после регистрации права собственности за покупателем требуется оформление соглашения об изменении стороны в договоре аренды, по которому на основании ст. 35 ЗК РФ и при согласии (хотя п. 5 ст. 22 ЗК РФ требуется лишь уведомление) собственника в ряде случаев территориальные органы Федеральной регистрационной службы требуют оформления трехстороннего соглашения: прежний арендатор, новый арендатор и представитель собственника (в Москве - соответствующее территориальное объединение регулирования землепользования Департамента земельных ресурсов города Москвы).

2.5. Продажа предприятия
Согласно ст. 559 Гражданского кодекса РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.
В соответствии с п. 2 ст. 549 Гражданского кодекса РФ правила о продаже недвижимости субсидиарно применяются к купле-продаже предприятия. Данный прием законодательной техники позволяет избежать включения в параграф 8 главы 30 Гражданского кодекса (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (продажа недвижимости).
В цивилистической доктрине некоторыми авторами такая позиция законодателя трактуется как то, что договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимого имущества (Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. М.: Юрист, 2003. С. 66.). Данный вывод можно обосновать также тем, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
С такой позицией не согласен В.В. Витрянский, считающий, что договор купли-продажи предприятия является самостоятельным договором, в связи с чем он и был выделен законодателем в отдельный параграф (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. М.: Издательство "Статут", 2002. С. 78). Продолжая эту мысль, можно отметить, что законодателем также выделена в отдельный параграф аренда предприятия, что демонстрирует его последовательную позицию по приданию самостоятельного характера сделкам с таким имущественным комплексом, как предприятие.
Дело в том, что сделки с предприятием предполагают не только передачу приобретателю зданий, сооружений, оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца, а также не связанных с таким производством прав (права требования, возникшие из правоотношений, не связанных с производством продукта). По составляющим его элементам этот объект настолько неоднозначен, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе его элементов, многие из которых, такие, как права требования и долги, исключительные права, к недвижимости не относятся.
Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Помимо этого, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является (Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2007. С. 280 – 281).
В связи с тем что предприятие де-факто изменчиво, связано более с субъектом-правообладателем, а не с земельным участком или другим недвижимым объектом, можно говорить о его общих чертах с бизнесом. Возможно, именно поэтому в правовой доктрине предлагается исключить положения законодательства, которые рассматривают предприятие как недвижимость.
Такая позиция подкрепляется также тем, что сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как на некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок предприятием и не соответствует потребностям экономического оборота (Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник ВАС РФ. 2003. N 3. С. 149).
Действительно, представить себе бизнес как недвижимое имущество просто невозможно, т.к. такое имущество может служить лишь средством для его ведения.
Кроме того, законодатель в нормативно-правовых актах иногда называет предприятие бизнесом (См., например: ст. 86 Федерального закона от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)", который действовал ранее и где утверждалось, что в целях удовлетворения требований кредиторов план внешнего управления может предусмотреть продажу предприятия (бизнеса) должника).
Однако в других актах законодатель упоминает о предприятии как о субъекте права (См., например: ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", где упоминается о том, что объектом продажи могут служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица. Таки образом, если можно продать филиал организации как часть юридического лица, то можно утверждать, что речь идет именно о продаже юридического лица как субъекта права).
В этом случае законодатель попадает под влияние давно идущего спора о том, чем же является предприятие - объектом или субъектом права. Борьба взглядов цивилистов по этому вопросу насчитывает уже более века.
Так, известный исследователь торгового права П.П. Цитович утверждал, что торговое предприятие следует рассматривать в качестве юридического лица (Цитович П.П. Учебник торгового права. 1891. С. 59).
Профессор А.И. Каминка, напротив, утверждал, что признание торгового предприятия как такового юридическим лицом сводило бы на нет само понятие юридического лица. По его мнению, совершенно очевидно, что предприятие не субъект, а объект прав, основанный на единстве деятельности (Каминка А.И. Очерки торгового права. М.: ЮрИнфоР, 2002. С. 149 – 150).
Профессор Г.Ф. Шершеневич пришел к выводу, что экономическая самостоятельность торгового предприятия не могла не вызвать представления о его юридической обособленности (Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М.: Спарк, 1994. С. 72). В связи с чем такая юридическая обособленность приводит к обособлению предприятия от его учредителя, к автономизации, независимости от собственника, что делает правомерной постановку вопроса о превращении предприятия в субъект права, то есть самостоятельное лицо, осуществляющее деятельность вне зависимости от иного лица, хотя и являющегося его учредителем (Кулагин М.И. Избранные труды. М.: Статут, 1997. С. 227).
Известный цивилист А.Х. Гольмстен придерживался точки зрения, согласно которой под предприятием понимается чисто экономический институт, а не юридическая конструкция. По его утверждениям, если предприятие есть все имущество лица, то происходит его смешение с товаром, составляющим предмет сделок, кои входят в состав предприятия. (Гольмстен А.Х. Очерки по русскому торговому праву. СПб., 1985. С. 39 – 40).
Споры в отсутствие единого взгляда на то, чем же является предприятие, подытожил Г.Ф. Шершеневич: "Идея самостоятельности торгового предприятия успела выразиться в русском законодательстве, и поэтому, если устарелому русскому законодательству не чужда идея самостоятельности торгового предприятия, тем более должна была она выразиться в нашей судебной практике. Переход предприятия из рук в руки, как особой имущественной массы, без приостановки его деятельности, "на ходу" составляет обычное явление. Однако ввиду молчания закона и практика не решается допустить передачу пассива без согласия кредиторов с освобождением прежнего хозяина от ответственности по обязательствам предприятия. Не решается она также оставить из имущества предприятия особую массу для преимущественного удовлетворения его кредиторов (Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М.: Спарк, 1994. С. 72).
В советское время приобретение-отчуждение бизнеса не допускалось, а сам термин "предприятие" стал означать исключительно субъект права. Так, согласно п. 1 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии (Утверждено Постановлением Совета Министров СССР от 4 октября 1965 года N 731 // СП СССР 1965. N 19 - 20. Ст. 155) оно являлось основным звеном народного хозяйства. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (Утверждены Законом СССР от 8 декабря 1961 года // Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. N 50. Ст. 526.15) "узаконили сложившиеся на практике еще до их издания признание юридическими лицами всех состоящих на хозяйственном расчете государственных предприятий, отчуждение которых в частные руки не предусматривалось" (Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 1982. С. 39 – 40).
Таким образом, рассматривать предприятие в качестве бизнеса в советское время было невозможно, даже в контексте государственного бизнеса.
После принятия части первой Гражданского кодекса РФ произошел очередной поворот к рассмотрению предприятия как объекта права и в этой связи давший возможность вновь говорить о появлении в России, пусть и в узком формате, института приобретения-отчуждения бизнеса.
Тем не менее в связи с путаницей самого законодателя, где он указывает на предприятие как объект права (ст. 132 Гражданского кодекса РФ), на субъект права (п. 1 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г.; п. 2 ст. 300 Гражданского кодекса РФ, где говорится о передаче предприятия и учреждения (то есть о юридических лицах)) как на бизнес (ст. 86 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) от 8 января 1998 г.), в цивилистической доктрине продолжается спор о сущности предприятия.
Так, Н.И. Клейн и В.В. Чубаров считают, что упоминание в определении предприятия прав требования, долгов и ряда исключительных прав дает основание полагать, что в ст. 132 Гражданского кодекса РФ, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданского права. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права (Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право. Курс лекций. С. 151).
Однако ситуация, когда допускается продажа субъекта гражданских прав и обязанностей, представляется парадоксальной, ведь указанные субъекты (предприятия) являются такими же участниками имущественного оборота, как и физические лица. Такая позиция поддерживается В.В. Витрянским (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. С. 261).
Кроме того, даже если представить предприятие субъектом, оно не может себя самостоятельно продать, иначе в силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (равенство участников) следовало бы наделить и физических лиц аналогичным правом, что привело бы к реанимированию рабства, кабалы и работорговли, запрещенных ст. 4 Конвенции "О защите прав человека и основных свобод" от 4 ноября 1950 г.
Кроме того, такой подход вновь приостановил бы на долгое время дальнейшее развитие отношений по отчуждению-приобретению бизнеса, как одного из видов деятельности юридического лица.
Таким образом, спор, начавшийся еще более ста лет назад, прерванный в силу объективных причин восьмидесятилетним запретом, продолжает свое существование, затрудняя тем самым развитие гражданского законодательства об отчуждении-приобретении бизнеса, так как вводит порой законодателя в заблуждение.
Однако в последнее время, возможно, и под влиянием быстро развивающихся общественных отношений в сфере приобретения-отчуждения бизнеса наметилась законодательная тенденция о сближении понятий "бизнес" и "предприятие" и рассмотрении их исключительно как объектов права.
Во многом это была заслуга С.А. Хохлова, который последовательно доказывал, что "предприятие в будущем станет специфическим объектом, может быть, входящим в более общие понятие, сделки с которым будут совершаться так же, как сегодня для нас понятны и просты сделки по приобретению-отчуждению движимых вещей" (Хохлов С.А. Предисловие к Гражданскому кодексу РФ. Части первая и вторая с алфавитно-предметным указателем. М.: Изд. группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 12 – 13).
В связи с этим предлагается рассматривать дальнейшее исследование по приобретению-отчуждению бизнеса в канве указанных размышлений.
Указанной версии соответствует и представление В.А. Дозорцева, который считает, что только в единственном случае допускается вхождение обязательственных прав в качестве элемента объекта права - когда таким объектом выступает в экономическом обороте предприятие как имущественный комплекс (Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М.: МЦФЭР, 1998. С. 232).
Кроме того, такой подход позволяет разрешить и другую проблему в правовом регулировании купли-продажи предприятия, получившую название "проблема права на право". Суть ее в том, что предприятие как бизнес сочетает в себе не только вещи, на которые легко устанавливается вещное право, но и обязательственные права (права требования и долги), а также исключительные права, на которые вещное право не устанавливается. Однако предприятие по Гражданскому кодексу рассматривается как объект вещных прав, в силу чего профессор В.А. Белов предлагает считать его объектом абсолютного права особого рода (Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части. Учебник. М., 2003. С. 246).
Исходя из изложенного, представляется, следуя позиции С.А. Хохлова, рассмотреть концепцию о предприятии как объекте гражданского права, при отчуждении которого приобретателю передается вещное право на него.
В таком понимании предприятие вписывается в концепцию развития правового института приобретения-отчуждения бизнеса, как чего-то "более общего". Однако для действительно эффективного развития этого направления, на мой взгляд, стоит внести определенные корректировки в действующее законодательство. Например, это касается обязательной регистрации договора купли-продажи предприятия, установленной п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ.
Понятно, когда речь идет о купле-продаже предприятия, в состав которого входят заводы, обширные земельные участки, здания, сооружения, - это одно, а когда предприятие представляет собой всего лишь один актив - интернет-сайт или домен, то для его продажи необходимо соблюсти всю строгую процедуру: провести инвентаризацию, составить бухгалтерский баланс (а он может и не вестись, когда организация применяет упрощенную систему налогообложения, согласно ст. 346.11 Налогового кодекса РФ), представить заключение независимого аудитора и т.д.
В этом случае организация, ведущая интернет-бизнес, обязана при его продаже (как предприятия) провести все процедуры, предусмотренные ст. 561, 562 Гражданского кодекса РФ, потом передать договор о продаже бизнеса (предприятия) в регистрирующий орган и ожидать.
Безусловно, такой длительный и сложный механизм тормозит развитие экономического оборота, в результате чего предприниматели вынуждены искать все новые и новые механизмы, позволяющие им избежать дополнительных временных и финансовых затрат.
Таким образом, законодатель, не вмешиваясь в процесс упрощения регулирования этих отношений, своим бездействием подталкивает предпринимателей к нарушениям действующего законодательства, предлагая им пользоваться правовым режимом приобретения доли в уставном капитале, обрекая покупателя на принятие на себя нежелательных рисков продавца (отрицательной деловой репутации, проблем с налоговыми органами, банковским надзором и проч.).
Пересмотр п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса требует пересмотра и п. 2 ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которой содержится правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав на предприятие. Концепция, закрепленная указанным Законом, выглядит следующим образом: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости при переходе прав на это предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данное обстоятельство, законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которого является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия (Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., исправленное и дополненное / Под ред. В.П. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 136).
Таким образом, право на предприятие подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя, что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр прав о новом собственнике.
Представляется, что такая концепция, основанием которой служит признание законодателем в ст. 132 Гражданского кодекса РФ предприятия недвижимостью, вследствие чего оно и попало в сферу регулирования указанного закона, не соответствует интересам экономического оборота, и в первую очередь была приспособлена к купле-продаже предприятий в процессе приватизации. Действительно концепция рассчитана на предприятия, в состав которых входят здания, сооружения, заводы, обширные земельные участки, и государство в лице его органов госимущества было бы трудно заставить каждый раз подавать заявления на переход права собственности на каждый такой объект, входящий в состав предприятия.
Однако это было бы логичнее и вписывалось бы в концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, согласно которой предприятие как таковое недвижимым имуществом не является, а представляет собой особый объект гражданского права.
Кроме того, в литературе давно было отмечено, что "за договором об отчуждении предприятия (бизнеса) должны следовать те различные правовые действия, которые подлинно перенесут на приобретателя отдельные элементы предприятия. Такая система уже более полувека действует во всех развитых капиталистических правопорядках. И чем полнее сделка отчуждения, тем больше число тех элементов предприятия, которые переходят к приобретателю, тем больше соответственных правовых действий должно последовать за договором об отчуждении предприятия. При этом некоторым из таких действий может оказаться, в свою очередь, заключение договоров" (Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. Л., 1924. С. 39).
Цивилист В.С. Ем, недоумевая по поводу действующей концепции, указывает, что личные права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, исключительные права на объекты творческой деятельности, могут быть переданы покупателю только по договорам, заключенным в соответствии с требованиями авторского, патентного законодательства, законодательства о товарных знаках и знаках обслуживания, в частности с требованиями к договорам об уступке указанных прав к лицензионным соглашениям по их поводу (что требует отдельных договоров). Поэтому автор ошибочно по отношению к действующему законодательству, но верно по отношению к концепции утверждает, что при разрешении вопроса о передаче в качестве элементов предприятия недвижимого имущества необходимо совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества и действий по государственной регистрации прав на указанное имущество (Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 2. Полутом 2. М.: БЕК, 2005. С. 274).
В связи с этим следует внести изменения не только в п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ (об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи предприятия), но и в п. 2 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (о применении в субсидиарном порядке норм купли-продажи недвижимости к договору купли-продажи предприятия). Это позволит участникам правоотношений по отчуждению-приобретению бизнеса самим исполнять заключенный договор, учитывая их действительную волю и волеизъявление (явиться в регистрирующий орган и подать заявление, уплатить госпошлину), а не считать исполнение автоматическим в силу закона. Кроме того, это позволит приобретателю небольшого бизнеса, лишенного недвижимого имущества, приступить к его полному обладанию с момента передачи этого бизнеса.
Учитывая тот факт, что государство в своей собственности оставило в основном крупный бизнес (мелкий и средний, как правило, был либо укрупнен, либо реализован), можно утверждать, что предпринимателям, заинтересованным в его приватизации, не будет помехой уплата госпошлины за переход всех объектов недвижимости, и уж тем более не будет это помехой государству, пополнившему в таком случае доходную часть бюджета.
Помимо этого современное природоресурсное законодательство, в частности ст. 10 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 25.10.2006), придерживается именно такой концепции несмотря на то, что земельный участок, обладающий полезными ископаемыми, право на извлечение которых передается покупателю только на основании специального договора (в т.ч. с участием Роснедр о количестве извлекаемых природных ресурсов, сроке извлечения и т.д.) несмотря на то, что этот участок входил в состав предприятия, переданного продавцом. В свою очередь, земельный участок, в отличие от предприятия, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, назван в числе первых недвижимых объектов. Таким образом, по действующему законодательству получается коллапс: вы приобретаете предприятие (бизнес), имеющее право на земельный участок, который вам передается в составе предприятия, но для его регистрации вам требуется специальный договор, что противоречит п. 2 ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вторым большим недостатком законодательной концепции купли-продажи предприятия (бизнеса), на мой взгляд, представляется п. 3 ст. 559 Гражданского кодекса РФ о том, что при отчуждении предприятия покупателю не переходят лицензия и права, вытекающие из нее, за исключением случаев, предусмотренных законом или иным нормативным правовым актом.
При таком подходе нормой является ситуация, когда организация продает принадлежащий ей бизнес (предприятие) со всем имуществом и остается только с встречным предоставлением, которое она получила от покупателя. Зачем такой организации лицензия? Неужели наличие у такой организации лицензии (например, на изготовление протезов по индивидуальным заказам граждан), лишенной в связи с продажей бизнеса оборудования для изготовления таких протезов, наработок, технических условий, людского персонала - техников-протезистов, врачей (т.к. по действующему Трудовому кодексу РФ при смене собственника возможно увольнение только главного бухгалтера, руководителя и его заместителя; остальные работники продолжают работу у нового собственника бизнеса), более соответствует логике закона о лицензировании, нежели если бы эта лицензия была передана покупателю, к которому все это перешло с покупкой предприятия (бизнеса).
Тогда по логике закона получается, что продавец, у которого такая лицензия осталась, вправе продолжать изготавливать протезы с помощью людей, не умеющих этого делать? Видимо, да, т.к. ст. 13 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" не называет в качестве основания приостановления или аннулирования лицензии продажу предприятия (отчуждение бизнеса).
В свою очередь, обладание покупателем бизнеса такой лицензией позволило бы ему "на ходу" начать осуществлять указанную деятельность, получая ожидаемый от приобретения результат, а контролирующий орган вправе был бы проверить соответствие деятельности лицензионным требованиям. При возникновении претензий к деятельности покупателя лицензию можно было бы приостановить или аннулировать по решению суда, а не обрекать покупателя на приобретение 100-процентной доли в уставном капитале какого-нибудь банка, имевшего темное прошлое и проблемы с банковским надзором, в результате чего через пару месяцев после покупки добросовестный покупатель мог бы лишиться только что приобретенного бизнеса.
Это только часть проблем, которые нуждаются в срочном вмешательстве законодателя в регулирование основной формы отчуждения-приобретения бизнеса (купли-продажи предприятия) во всем мире. На практике есть еще не решенные вопросы с переходом деловой репутации к приобретателю бизнеса, т.к. она не указана в п. 2 ст. 559 Гражданского кодекса РФ. Да и пора бы уже прислушаться к традициям континентального права (в особенности германского), к которому относится наша правовая система, о том, что применение к отчуждению бизнеса термина "купля-продажа предприятия" представляется не совсем удачным. В этом смысле более корректным представляется квалифицировать такие договоры как договоры возмездного отчуждения (возмездной уступки), так как данная форма более отвечает требованиям перехода в том числе исключительных прав, имущественных притязаний, долгов и проч. Как следствие, это влечет предложение вынести за рамки главы 30 Гражданского кодекса РФ соответствующие данному договору обязательства и изложить их в самостоятельной главе, которая должна предшествовать главе, регулирующей отношения мены (Такая же позиция высказывается, например, О.Е. Романовым. См.: Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объект гражданских прав. СПб., 2004. С. 130 - 131, 149).
Однако это является, скорее, продолжением общей концепции по расширению института купли-продажи предприятия до отчуждения-приобретения бизнеса. Возможно, что из-за отсутствия в России пока такого института первый процесс по купле-продаже предприятия длился тысячу дней (Крассов О. Первый процесс о купле-продаже предприятия длился тысячу дней // Бизнес-адвокат. 1997. N 11. С. 17 – 18).


Заключение
Итак, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).
Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.
Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. ст. 382 - 390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом.
Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правого регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК). Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.
В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным нормами, содержащимися в § 5 гл. 30 ГК ("Контрактация"), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Данное обстоятельство иногда используется для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру, контрактация - разновидность договора поставки; продажа предприятия - разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). В связи с этим необходимо подчеркнуть, что данная возможность является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям. По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой, несмотря на то что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Библиография
Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994. М.: Юрайт, 2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996. М.: Юрайт, 2009.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Российская газета, N 8, 16.01.1996.
Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2007 N Ф08-7234/2006 по делу N А63-6727/2006-С2. СПС «КонсультантПлюс».
Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17 июня 2008 г. N Ф08-2582/2008. СПС «КонсультантПлюс».
Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18 марта 2008 г. N А29-3825/2007. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.06.1998 N 6601/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 7.
Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право М.: Велби, 2006. – 480 с.
Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. – 993 с.
Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части. Учебник. М., 2003. – 412 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. М.: Издательство "Статут", 2002. – 448 с.
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник / Отв. ред. А.П. Фоков. М., 2006. – 512 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. – 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 624 с.
Гражданское право России: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2006. – 429 с.
Гражданское право. Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект, 2002. – 496 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.
Гражданское право. Часть 2. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. М.: Юрист, 2003. – 398 с.
Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. – 32 с.
Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть.. М.: Книжный мир, 2007. – 786 с.
Каминка А.И. Очерки торгового права. М.: ЮрИнфоР, 2002. – 248 с.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 2007. – 273 с.
Комаров А.С. Свобода договора в законе и на практике // ЭЖ-Юрист. 2006. N 7.
Комментарий к ГК РФ. Ч.1-3 под ред. Е.Л. Забарчука - М.: Издательство «Экзамен», 2005. -. 960 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. – 573 с.
Корнеева И.Л. Гражданское право Российской Федерации: Учебное пособие для вузов. М.: Инфра-М, 2006. – 486 с.
Крассов О. Первый процесс о купле-продаже предприятия длился тысячу дней // Бизнес-адвокат. 1997. N 11.
Мушинский В.О. Гражданское право: Учебное пособие для студентов учреждений среднего профессионального образования, вузов. М.:Инфра-М, 2006. – 224 с.
Наумов И.Л., Михаленко И.С., Рогожин М.Ю., Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. СПб., 2005. – 129 с.
Певницкий С.Г. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 10.
Певницкий С.Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3.
Пугинский Б.И. Коммерческое право России. М.: Юрайт, 2001. – 489 с.
Романец В.Ю. Система договоров в гражданском праве. М., 2001. – 267 с.
Рузакова О.А., Решетникова И.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. М.: Статут, 2006 – 673 с.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 2. М.: Проспект, 2007. – 784 с.
Сергеев А.П.,Егорова Н.Д. Гражданское право: практикум. В 2-х ч. Ч. 2. 4-е. изд. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. – 512 с.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. – 720 с.
Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 2. Полутом 2. М.: БЕК, 2005. – 527 с.
Хохлов С.А. Предисловие к Гражданскому кодексу РФ. Части первая и вторая с алфавитно-предметным указателем. М.: Изд. группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. – 219 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М.: Спарк, 1994. – 347 с.











82