Договора аренды земли по российскому законодательству

В отличие от Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике Росземкадастр, стал осуществлять в основном учетные функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, а также по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.
Министерство имущественных отношений РФ было призвано осуществлять: проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений; приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции; регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности; координацию в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Последняя крупная реорганизация связана с административной реформой 2004 г. Федеральная служба земельного кадастра России была преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и структурно подчинена Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации. При этом Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости были также переданы функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В Положении от 19 августа 2004 г. №418 прямо предусмотрено, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации также было упразднено, а его функции по оказанию государственных услуг и управлению имуществом, в том числе в области земельных отношений, переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое, так же как и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, структурно подчинено Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации.
И, наконец, в сентябре 2007 г. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости передается в ведение Министерства юстиции Российской Федерации с передачей данному министерству функции по нормативному обеспечению ведения государственного кадастра объектов недвижимости.
Различные функции управления земельными ресурсами осуществляют и иные органы исполнительной власти.
Контрольные функции в соответствии с Положением от 15 ноября 2006 г. №689 «О государственном земельном контроле» помимо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости осуществляют Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, отдельные полномочия закреплены за Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Таким образом, в настоящее время управление в сфере использования и охраны земель осуществляется различными независимыми государственными органами, не имеет единого координационного центра, в основном направлено на регулирование отношений, земля в которых выступает в качестве недвижимого имущества, и тем самым недостаточно учитывает иные функции земли - как природного объекта и природного ресурса.
«Действующее гражданское, земельное законодательство и практика его применения позволяют утверждать, что оно не идеально. Во избежание коллизий и разночтений при применении норм действующего законодательства необходимо упорядочить и унифицировать правовое регулирование отношений, связанных с арендой земельных участков, очертить более четкий круг функций при реализации тех или иных полномочий органами государственной власти».

Заключение

Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.
Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что «аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права».
На протяжении многих десятилетий аренда земли находилась в России в большей своей части под запретом, что обусловило неразвитость нормативной правовой базы в этой области. Российское законодательство об арендных отношениях стало развиваться лишь с конца 80-х годов XX столетия. В этой связи можно отметить Указ Президиума Верховного Совета СССР 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР», Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 года, первую и вторую части Гражданского кодекса РФ (1994, 1996 гг.). Логичное завершение данный процесс законодательного оформления арендных отношений нашел в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 года. Однако подготовленная таким образом нормативная правовая база все еще нуждается в развитой единой судебной практике высших судебных инстанций.
Земельный участок является одним из важнейших объектов гражданских и земельных правоотношений.
В отношении способности земельных участков быть объектами гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Что касается особенностей земельных участков как объектов гражданских прав, недвижимости, то они прежде всего заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.
Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, значительно влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.
Существенную специфику имеет индивидуализация земельных участков.
Регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным (общественным) интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений содержит немало таких просчетов. К недостаткам относится, прежде всего, нечеткое деление сфер «влияния» в земельных отношениях между гражданским и земельным законодательствами, породившее двойное и при этом часто противоречивое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта права и др.
В юридической литературе выделяют три основные черты, характерные для договора аренды. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом.
Все эти черты присущи и договору аренды земли, который можно определить как соглашение, по которому арендодатель (собственник земельного участка), включенного в гражданский оборот, обязуется предоставить арендатору земельный участок либо его часть во временное владение и пользование на определенный срок и за определенную плату (арендную плату), а арендатор обязуется использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями, установленными законом и договором.
Права и обязанности юридических лиц и граждан – сторон договора аренды земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с ГК РФ и с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав.
Юридические обязанности арендаторов земельных участков и других участников земельных отношений сформулированы в императивных нормах. Поэтому неисполнение указанных обязанностей может являться основанием возникновения правоотношения юридической ответственности по правилам, указанным в ст. 74 - 76 гл. XIII ЗК РФ. При определении размеров штрафов за правонарушения в области земельных отношений применяются нормы КоАП РФ и УК РФ.
Требуется специальная регламентация особенностей и условий аренды земельных долей, что связано со значительным увеличением споров в данной области и недостаточностью правового регулирования.
Необходимо в нормативном порядке установить положение о сроке договора аренды земли как о существенном элементе договора. Данное положение объясняется особым значением земли как объекта гражданских прав.
Обязанности арендатора следует подразделять на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Эти обязанности характеризуются внутренней самостоятельностью и независимостью, хотя и имеют много общего друг с другом.
Требуется на законодательном уровне более детально разрешить вопрос о возмещении стоимости улучшений земельного участка, произведенных в результате исполнения договора аренды.
В заключение отметим, что «практика применения норм об аренде земли также отличается крайней противоречивостью. Эта ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земли, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит и к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций».


Библиографический список

Нормативно-правовая литература

Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря (в ред. от 30.12.2008 г.).
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. №200-ФЗ // Российская газета. 2006. 08 декабря (в ред. от 17.07.2009 г.).
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ // Российская газета. 2006. 08 июня (в ред. от 23.07.2008 г.)
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. №195-ФЗ // Российская газета. 2001. 31 декабря (в ред. от 28.11.2009 г.).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 ноября (в ред. от 17.07.2009 г.).
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 г. №63-ФЗ // Российская газета. 1996. 18-20, 25 июня (в ред. от 17.12.2009 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301; Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410 (в ред. от 17.07.2009 г.).
Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета. 2004. 30 декабря (в ред. от 25.12.2009 г.).
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. 2002. 27 июля (в ред. от 08.05.2009 г.).
Федеральный закон от 10 января 2002 г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // Российская газета. 2002. 12 января (в ред. от 14.03.2009 г.).
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от 17.07.2009 г.).
Федеральный закон от 19.06.2000 г. №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // Российская газета. 2000. 21 июня (в ред. от 24.06.2008 г.).
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 1998. №29. Ст.3399 (в ред. от 30.12.2008 г.).
Федеральный закон от 14 марта 1995 г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // Российская газета. 1995. 22 марта (в ред. от 30.12.2008 г.).
Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. №1274, в ред. от 11 октября 2007 г. №1359 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2007. 26 сентября (в ред. от 13.05.2008 г.).
Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2004. 12 марта (в ред. от 25.12.2008 г.).
Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. №689 «О государственном земельном контроле» // Российская газета. 2006. 23 ноября (в ред. от 22.06.2007 г.).
Земельный кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 25.04.1991 г. № 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №22. Ст.768 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).
Закон РСФСР от 23.11.1990 г. №374-1 «О земельной реформе» // Ведомости СНД и ВС СФСР. 1990. №26. Ст.327 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).
Закон РСФСР от 22.11.1990 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. №26. Ст.324 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 11.06.2003 г. №74-ФЗ).
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утв. ВС СССР 23.11.1989 г. № 810-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. №25. Ст. 481 (не применяется на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 года в связи с принятием Федерального закона от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ).
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №44. Ст. 4191 (утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 г. № 250).
Постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 г. №536 «Вопросы Министерства имущественных отношений Российской Федерации» // Собрание законодательства. 2000. №30. Ст.3153 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.07.2005 г. №455).
Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. 2001. №3. Ст.251 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.07.2005 г. №455).
Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. №1056 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике» // Собрание законодательства РФ. 1999. №40. Ст.4853 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 11.01.2001 г. №22).
Постановление Правительства РФ от 11 декабря 1998 г. №1475 «Вопросы Государственного земельного комитета РФ» // Собрание законодательства РФ. 1998. №51. Ст.6299 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 18.07.2000 г. №536).
Постановление Правительства РФ от 24 июня 1998 г. №621 «Вопросы Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ. 1998. №26. Ст.3079 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.07.2005 г. № 455).
Постановление Правительства РФ от 02.02.1993 г. №91 «Об утверждении Положения о Комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. 08 февраля (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 22.09.1999 г. № 1056).
Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 г. № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. 1989. №15. Ст.105 (утратил силу в связи с принятием Закона СССР от 07.03.1991 г. №2015-1).

Учебно-методическая литература
Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дисс… канд.юрид.наук. – М., 2002.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. - М.: Статут, 2006.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: Справочник собственника и арендатора: справочное пособие. – М.: Юстицинформ, 2007.
Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.дисс… канд.юрид.наук. – Саратов, 2002.
Захарова О.Н. Непреодолимая сила в российском гражданском праве. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006.
Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. - 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юстицинформ, 2006.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К.Голиченкова. - М.: БЕК, 2002.
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: «Дашков и К», 2009.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
Крассов О.И. Земельное право современной России. - М.: Дело, 2003.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. - М.: Статут, 1997.Ч.2.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб: Питер, 2007.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. По изданию 1902 г. - Тула, 2001.

Статьи в периодических изданиях
Анисимов А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. 2006. № 3.
Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8.
Белый Г.В. В соотношении административной ответственности за нарушение правил охраны земель с другими видами юридической ответственности // Право и государство: теория и практика. 2008. № 6.
Быковский В.К. Договор аренды лесного участка как правовая форма осуществления предпринимательской деятельности по использованию лесов // Предпринимательское право. 2008. №2.
Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. №11.
Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10.
Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. 2003. №2.
Грачева И.Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1.
Губин Е.П., Чумакова О.В.Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3.
Дегтев А.В. Земля – объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. №8.
Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Государственные и муниципальные нужды - основания изъятия (выкупа) земельного участка // Юрист. 2007. №11.
Евсегнеев В.А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика. 2009. №7.
Иванова С.В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения // Право и государство: теория и практика. 2009. № 4.
Казанцев Н.Д. Декрет о земле и законодательные основы земельного строя СССР // Вестник Московского университета. 1967. № 5.
Короткова О.И. Особенность договора аренды и его роль в сфере управления и распоряжения государственной собственностью // Законодательство и экономика. 2009. №7.
Короткова О.И. Участие государственных органов в правоотношениях аренды земельных участков // Правовые вопросы недвижимости. 2009. №1.
Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. 2006. №1.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. №1.
Кучерова О. Определение понятия «убытки» в гражданском праве // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. №10.
Лермонтов Ю.М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам // Право и экономика. 2008. №5.
Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. 2007. №5.
Опилат Н.И. О тенденциях управления земельными ресурсами // Налоги (газета). 2008. №24.
Румянцев Ф.П. О некоторых правовых особенностях начала аграрной истории современной России // История государства и права. 2007. №21.
Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. №12.
Филаткина Ю.Е. Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права // Адвокат. 2009. № 10.
Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8.
Чаркин С.А. Правовые особенности сделок, объектом которых является земельная доля, и основные проблемы, возникающие на практике // Право и государство: теория и практика. 2009. № 2.

Материалы судебной практики
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.11.2009 г. № ВАС-12207/09 по делу N А76-1005/2008-1-158/4-635/36 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2009 г. №ВАС 2985/09 по делу № А56-14331/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.08.2009г. № ВАС-9921/09 по делу № А59-2898/08-С5 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.08.2009 г. № ВАС-9630/09 по делу N А32-8797/2008-39/149-16/398 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.04.2009 г. № ВАС-3729/09 по делу N А27-3381/2008-7 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.11.2008 г. №14458/08 по делу N А31-1898/2007-12 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).


Приложение 1

Извлечение из Определения ВАС РФ
от 07.08.2009 г. № ВАС-9630/09
по делу N А32-8797/2008-39/149-16/398


«… Суд установил, что 09.12.2005 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 3 103 200 кв. м для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта сроком с 09.12.2005 по 09.11.2006. Размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 22 172 рублей 36 копеек.
В связи с тем, что с 01.01.2006 Закон Российской Федерации «О плате за землю» утратил силу и были введены ставки земельного налога, установленные Налоговым кодексом Российской Федерации, арендодатель произвел перерасчет суммы арендной платы и предъявил доначисленную сумму ответчику к взысканию.
Суд, применив во взаимосвязи нормы части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 4 Федерального закона «Об особенностях управления имуществом железнодорожного транспорта», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2002 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 постановления Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 "Об утверждении правил пользования земельными участками, относящимися к федеральной собственности и предоставленными обществу «Российские железные дороги», пришел к выводу о том, что при исчислении размера арендной платы в спорный период подлежали применению не общие нормы Налогового кодекса, а специальное законодательство и отказал в удовлетворении иска…».

Приложение 2
Извлечение из Определения
Федерального арбитражного суда
Северо-Западного округа (дело № А56-49850/04 )
// Грачева И.Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1. С.14-15.


«…Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сосновый Бор" Ленинградской области (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания" (далее - ООО "ГНК") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.2001 по 02.07.2004.
Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО "ГНК" в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.2001 по 16.04.2004 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.1994, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы…».



Приложение 3

Извлечение из Определения
Федерального арбитражного суда
Северо-Западного округа (дело № А56-60993/2005)
// Грачева И.Л. Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков // Арбитражные споры. 2007. № 1. С.27-28.

«…Рассмотрев требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Техника" (далее - Общество) задолженности по арендной плате за 2005 г. на основании договора от 16.05.2000 аренды земельного участка, предоставленного для использования совместно с другими собственниками здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске по следующим основаниям.
Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18, лит. А.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) - жилого дома и земельного участка - земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе Общества, договор аренды прекратился в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а следовательно, у истца отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция отменила решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что суд не исследовал ряд вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент регистрации кондоминиума по названному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума, наравне с помещениями, домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.
Таким образом, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом.
Между тем доказательств оформления передачи земельного участка по указанному адресу в общую долевую собственность домовладельцев Общество не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 г.
Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести названный земельный участок к участкам, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке.
В силу положений Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета.
Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление Комитета по земельным ресурсам по городу Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗ) о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем, сведения о внесении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, указанном в паспорте домовладения, в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с другим кадастровым номером, в отношении которого заключен договор аренды с ответчиком, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 г., не представлена.
Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял…».






Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Государственные и муниципальные нужды - основания изъятия (выкупа) земельного участка // Юрист. 2007. №11. С.34.
Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб: Питер, 2007. С.12.
Российская газета. 2001. 30 ноября.
См.: Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.12.
Лермонтов Ю.М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам // Право и экономика. 2008. №5. С.38.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С.219.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. - М.: Статут, 1997.Ч.2. С.262.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. - М.: Статут, 2006.С.439.
Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301.
Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф.дисс… канд.юрид.наук. – Саратов, 2002. С.3.
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: «Дашков и К», 2009. С.7.
См.: Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. №11. С.14 - 15.
Минимальный размер оплаты труда в настоящее время составляет 4 330 рублей (См. ст.1 Федерального закона от 19.06.2000 г. №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» // Российская газета. 2000. 21 июня).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С.450.
См. подробнее: Короткова О.И. Особенность договора аренды и его роль в сфере управления и распоряжения государственной собственностью // Законодательство и экономика. 2009. №7. С.25.
См.: Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.12.
Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дисс… канд.юрид.наук. – М., 2002. С.9.
Чаркин С.А. Указ. соч. С.12.
См. подробнее: Казанцев Н.Д. Декрет о земле и законодательные основы земельного строя СССР // Вестник Московского университета. 1967. № 5. С.13-28.
Ахметшина Л.М. Указ. соч. С.10.
Чаркин С.А. Указ. соч. С.12.
Ведомости ВС СССР. 1989. №15. Ст.105.
Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. №25. Ст. 481.

Ведомости СНД и ВС СФСР. 1990. №26. Ст.327.
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №22. Ст.768.
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. №26. Ст.324.
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №44. Ст. 4191.
Румянцев Ф.П. О некоторых правовых особенностях начала аграрной истории современной России // История государства и права. 2007. №21. С.17.
Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.
Дегтев А.В. Земля – объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. №8. С.54.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. №1.С.13.
Крамкова Т.В. Указ.соч. С.14.
Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 236-237 (Цит.по: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. С.132).
Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. 2007. №5. С.16.
Крамкова Т.В. Указ.соч. С.16.
За исключением участков недр
Поскольку Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ был исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, гражданское законодательство теперь не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. С. 44.

Крамкова Т.В. Указ.соч. С.17.
Российская газета. 2002. 27 июля.

Митягин К.С. Указ.соч. С.14.

См.: См.: Филаткина Ю.Е. Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права // Адвокат. 2009. № 10. С.13.
Ахметшина Л.М. Указ. соч. С.13-14.

См.подробнее: Иванова С.В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения // Право и государство: теория и практика. 2009. № 4. С.92-95.
См.подробнее: Анисимов А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. 2006. № 3. С.52-62.
Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель (ч.6 ст.95 ЗК РФ).
Дегтев А.В. Указ.соч. С.57.
Российская газета. 2006. 08 декабря.
Вместо ранее действовавшего договорно-разрешительного порядка использования лесов на основе договора и лесорубочного билета, ордера и лесного билета для снятия административных барьеров в ЛК РФ предусмотрен договорный порядок использования лесов путем заключения договора аренды.
См. подробнее: Быковский В.К. Договор аренды лесного участка как правовая форма осуществления предпринимательской деятельности по использованию лесов // Предпринимательское право. 2008. №2. С.36-38.
Российская газета. 2006. 08 июня.
См.: Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: Справочник собственника и арендатора: справочное пособие. – М.: Юстицинформ, 2007. С.64.
Вместе с тем земли запаса могут использоваться для краткосрочных проектов - могут проводиться землеустроительные мероприятия: разработка прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства; составление проектов образований новых землевладений, отвод земельных участков в натуре; проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ и др. Также из земель запаса могут формироваться специальные фонды земель.
Российская газета. 2004. 30 декабря.
См. подробнее: Чаркин С.А. Правовые особенности сделок, объектом которых является земельная доля, и основные проблемы, возникающие на практике // Право и государство: теория и практика. 2009. № 2. С.106-109.
Таким образом, ст. 41 ЗК РФ сохранила общий подход к регулированию правомочий перечисленных в ней субъектов прав на земельные участки, наделяя их правомочиями собственников земельных участков. Отсылочная норма подп. 4 п. 1 ст. 40 ЗК РФ впервые не ограничивает полномочия соответствующих субъектов в исчерпывающем перечне.
Межевые знаки - это материальные знаки, определяющие границы земельных участков. Независимо от вида ограждения земельного участка поворотные точки границ и места примыкания соседних участков закрепляются межевыми знаками установленного типа. В качестве опорных межевых знаков применяются бетонный пилон, бетонный монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт).
Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений. Охранной зоной геодезического пункта является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 метр, примыкающая с внешней стороны к границе пункта.
См. подробнее: Белый Г.В. О соотношении административной ответственности за нарушение правил охраны земель с другими видами юридической ответственности // Право и государство: теория и практика. 2008. №6. С.99-102.
Собрание законодательства РФ. 1998. №29. Ст.3399.
Российская газета. 2002. 12 января.
Российская газета. 1995. 22 марта.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 20.11.2009 г. № ВАС-12207/09 по делу N А76-1005/2008-1-158/4-635/36 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения ВАС РФ от 14.04.2009 г. № ВАС-3729/09 по делу N А27-3381/2008-7 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См. подробнее: Евсегнеев В.А. Законодательство об аренде земли // Законодательство и экономика. 2009. №7. С.76-77.
Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. №12. С.84.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 20.08.2009г. № ВАС-9921/09 по делу № А59-2898/08-С5 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. № 10. С.27-28.
Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8. С.40.
Чаркин С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. 2008. № 8. С.14.
Ахметшина Л.М. Указ. соч. С.20.
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. №4. С.12.
См.: Губин Е.П., Чумакова О.В.Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3. С.56-57.

Извлечение из Определения ВАС РФ от 10.11.2008 г. №14458/08 по делу N А31-1898/2007-12 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. №12. С.81.
Извлечение из Определения ВАС РФ от 20.10.2009 г. №ВАС-12985/09 по делу № А56-14331/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Российская газета. 2001. 30 октября.
Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица (См.подробнее: Кучерова О. Определение понятия «убытки» в гражданском праве // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. №10. С.45-47).
.
Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. 2006. №1. С.66.
Вместе с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).
Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств.
В договорных отношениях она чаще всего именуется «форс-мажором».
См. подробнее: Захарова О.Н. Непреодолимая сила в российском гражданском праве. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. С.63-77.
Российская газета. 2001. 31 декабря.
Российская газета. 1996. 18-20, 25 июня.
Опилат Н.И. О тенденциях управления земельными ресурсами // Налоги (газета). 2008. №24.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К.Голиченкова. - М.: БЕК, 2002. С. 8.
См.: Опилат Н.И. Указ. соч.
Крассов О.И. Земельное право современной России. - М.: Дело, 2003. С. 444.
Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. 08 февраля (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 22.09.1999 г. № 1056).
См.: Постановление Правительства РФ от 24 июня 1998 г. №621 «Вопросы Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ. 1998. №26. Ст.3079 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.07.2005 г. № 455).
Собрание законодательства РФ. 1998. №51. Ст.6299 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 18.07.2000 г. №536).
Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. №1056 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике» // Собрание законодательства РФ. 1999. №40. Ст.4853 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 11.01.2001 г. №22).
Собрание законодательства РФ. 2000. №21. Ст.2168 (утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 09.03.2004 г. №314).
См.: Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. 2001. №3. Ст.251 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.07.2005 г. №455).
См.: Постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 г. №536 «Вопросы Министерства имущественных отношений Российской Федерации» // Собрание законодательства. 2000. №30. Ст.3153 (утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 28.07.2005 г. №455).
Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2004. 12 марта.

См.: Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. №1274, в ред. от 11 октября 2007 г. №1359 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2007. 26 сентября.
Российская газета. 2006. 23 ноября.
Короткова О.И. Участие государственных органов в правоотношениях аренды земельных участков // Правовые вопросы недвижимости. 2009. №1. С.17.

Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. 2003. №2. С.51.
Ахметшина Л.М. Указ. соч. С.2.












2