Анализ первичного рынка жилья СПб.

м2 жилья, что на 2,4% больше, чем за аналогичный период 2008 года. Падение объемов фактически выполняемых строителями работ пока не сказалось существенно на количестве принимаемых госкомиссиями новых жилых строений. Застройщики активно достраивают ранее начатые объекты высокой степени готовности, заморозив в основном стройки, находящиеся на ранних стадиях строительства. При этом обнародованные данные региональных Управлений Федеральной Регистрационной службы за I квартал 2009 года говорят о том, что число сделок на рынке жилья с использованием сбережений и кредитов снизилось в зависимости от региона от четверти до двух раз. В наибольшей степени сократилось число сделок с использованием ипотечных кредитов. Например, в Москве более чем в 3 раза.
Таблица 1
Макроэкономические показатели за апрель 2009 года
Показатель Значение Изменение к марту 2009 года (31 марта 2009 года) Изменение с начала 2009 года Инфляция за апрель 2009 года (индекс потребительских цен) 0,7% - - Инфляция с начала 2009 года (индекс потребительских цен) 6,1% - - Цена барреля нефти Brent (ICE) 50,53 $/баррель +1,30 $/баррель
  +6,25 $/баррель
  Курс рубля к доллару на 30 апреля 2009 33,25 руб/$ -0,76 руб/$ +4,18 руб/$ Курс рубля к евро на 30 апреля 2009 года 43,84 руб/Евро -1,10 руб/Евро +2,40 руб/Евро Ставка рефинансирования центрального банка 12,5% -0,5% -0,5% Ставка кредитования Mosprime 3M 16,16% -0,34% -5,64%
3.2 Анализ рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга
По результатам опросов покупателей жилой недвижимости Санкт-Петербурга отмечено, что основная масса потребителей приобретает жилье для собственного проживания. Более 49.5% из них, это улучшение жилищных условий связанное с расширением жилой площади. Как первый объект собственности, приобретение недвижимости является для 20% покупателей. Около 11% покупателей жилой недвижимости, приобретают ее, как надежный способ вложения собственных средств. Подавляющее большинство покупок, как способа инвестирования средств, реализуется на первичном рынке жилья. Лидером популярности на рынке жилой недвижимости города остаются однокомнатные квартиры. Спрос на однокомнатное жилье держится на уровне 45% от общего рынка жилой недвижимости. В многоэтажных домах, желают приобрести квартиры порядка 45% потенциальных покупателей. По двухкомнатным квартирам, отмечают специалисты, реализация идет на первичном рынке, это около 30%. Трехкомнатные, как правило, на вторичном рынке и составляют 20% от последнего. Квартиры в домах малоэтажной застройки и таунхаузах, как показывает опыт, ориентированы на покупателей первичного рынка. Около 40% покупателей купили жилье площадью от 50 до 70 кв. м, и 30% большей площадью, от 70 до 100 кв.м. В кирпичных домах показатель покупки квартир составляет 32%, монолитные дома менее популярны – 31%. Квартиры в панельных домах приобретаются в основном на вторичном рынке жилой недвижимости, что составляет порядка 22%. Интересен факт, что около 30 % покупателей на первичном рынке приобретают недвижимость, когда уже построено около 10 этажей дома, а на момент возведения с 1 по 5 этажи, только 19% покупателей[2].

3.2.1 Показатели, влияющие на стоимость жилых помещений в СПб
1. Месторасположения объекта.
Один из самых значительных критериев при оценки стоимости объекта.Практически в каждом крупном городе разработана своя «шкала престижности» всех районов города. Санкт-Петербург условно поделен на несколько ценовых частей.
2. Типовая планировка, величина общей и жилой площади. Материал стен. Наличие балкона, лоджии.
В профессиональных методиках оценки присутствует до 12 вариантов категорийности дома. Основные типы – «сталинские», «хрущевские», «брежневские» дома, дома улучшенной планировки, пентагоны, спецпроэкты, элитное жилье.
3. Этажность дома, этаж квартиры.
Первый этаж удешевляет рыночную цену примерно на 1000 долларов США, последний этаж примерно на 500 долларов.
Самый дорогой – 3-й этаж.
4. Чистая продажа или обмен.
При чистой продаже цена объекта, как правило, больше на 5-10%, по сравнению с аналогичным, находящемся в обменных вариантах.
Техническое состояние объекта. Состояние и отделка помещений.Усилия и затраты по устройству лепных потолков, вероятно, не будут по достоинству оценены типичным покупателем. Ремонт в «хрущовках» не оправдывает себя.
Благоустройство объекта, подъезда, дворовой территории.
5. Транспорт, близость станции метро либо остановки автобуса. Развитая инфраструктура района наличие детских садов, школ, магазинов.
6. Экологическая чистота.
7. Эксклюзивность объекта[3].
3.2.2 Ситуация на рынке недвижимости в 1 квартале 2009 года
В апреле 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 2,5% в рублях. Почти аналогичное снижение было зафиксировано и в марте 2009 года. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,2%. Эта цена к концу апреля 2009 стала ниже 92000 рублей за 1 кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 72000 рублей за 1 кв. м, снизившись за месяц на 2,2%.
Снижение цен предложения на столичное жилье в долларах в апреле 2009 года было на уровне 0,2%, что из-за укрепления национальной валюты меньше, чем в рублях.
В целом, за первые четыре месяца 2009 года средние цены предложения в рублях на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 9,8%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 21,3%[3].
Таблица 2
Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за апрель 2009 года в рублях
  Цена рублей за ричном рынке 91607 -2,2 -3,1 -8,4 Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья на первичном рынке 71903 -2,2 -2,1 -10,1
Таблица 3
Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за апрель 2009 года в долларах
  Цена $ за м2 в конце апреля Прирост за месяц, % Прирост за предыдущий месяц, % Прирост с начала года, % Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья 2259 -0,2 2,1 -21,3 Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья на вторичном рынке 2755 0,0 1,7 -20,1 Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья на первичном рынке 2162 0,1 2,6 -21,6
На рисунке 1 изображена динамика активности спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга.

рис. 1 – Динамика спроса на рынке недвижимости в период с 11.2008 по 05.2009
Данный график показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и характеризует активность покупательского спроса.
В таблице 4 приведена динамика цен на рынке жилья в Санкт-Петербурге с конца 2008 и по май 2009 года[3].
Таблица 4
Динамика средних цен предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга (руб. / кв. м):
Дата Вторичный рынок жилья Первичный рынок жилья Индекс (руб. / кв. м) Темпы роста Индекс (руб. / кв. м) Темпы роста 18.05.2009 89404.4 -0.51% 77579.5 -0.16% 11.05.2009 89863.5 -0.93% 77707.3 -1.20% 04.05.2009 90704.9 -0.35% 78652.4 0.24% 27.04.2009 91022.8 -0.74% 78463.8 -1.66% 20.04.2009 91702.7 -0.41% 79789.9 -1.04% 13.04.2009 92076.9 -1.12% 80628.7 -0.21% 06.04.2009 93115.2 -0.49% 80794.4 -0.41% 30.03.2009 93572.6 -0.56% 81126.3 -0.70% 23.03.2009 94097.1 -0.54% 81700.4 -0.27% 16.03.2009 94606.2 -0.49% 81917.5 -0.61% 09.03.2009 95071.3 -0.60% 82418.0 0.12% 02.03.2009 95641.7 -0.50% 82320.7 -0.03% 23.02.2009 96124.6 -0.66% 82347.0 -1.42% 16.02.2009 96764.2 -0.18% 83533.9 0.06% 09.02.2009 96942.3 -0.41% 83483.9 -0.01% 02.02.2009 97339.2 -0.54% 83489.1 -0.34% 26.01.2009 97871.7 -0.92% 83776.5 -0.52% 19.01.2009 98781.8 -0.76% 84218.4 -0.65% 12.01.2009 99542.3 -0.50% 84766.7 0.98% 29.12.2008 100038.0 -0.01% 83947.0 0.04% 22.12.2008 100051.2 -1.19% 83914.6 -2.22% 15.12.2008 101257.9 -1.43% 85819.1 -1.64% 08.12.2008 102723.0 -0.94% 87248.0 -1.01% 01.12.2008 103702.9 -0.88% 88140.1 -0.01% 24.11.2008 104536.1 -0.88% 88150.9 -0.80% 17.11.2008 105463.4 -0.59% 88864.5 -0.15% 10.11.2008 106088.4 -0.37% 89000.7 -0.15%
Проанализировав данные таблицы мы можем сделать несколько выводов:
- цены на жилье в Санкт-Петербурга, как и по всей стране снижаются, причем цены на вторичное жилье снижаются более быстрыми темпами.
- рынок вторичного жилья более дорогой чем первичного. Очень интересно, почему в России, при таком объеме строительства нового жилья, вторичный рынок жилья пользуется такой популярностью ,а цены за 1м2 значительно выше? Здесь дело, конечно же, в востребованности вообще любого жилья, особенно в больших городах, таких как Санкт-Петербург, где число жителей планомерно растет. Сейчас, когда купить квартиру в новостройке не составляет труда, все рано вторичный рынок недвижимости все равно не потерял своих позиций. Ведь стоимость квартиры в новостройке поднимается на заоблачный уровень. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и сразу же въехать в нее, тогда как в новостройке придется долго ждать строительства, да еще потом вкладывать довольно большие деньги в ремонт квартиры. Тут уже не спасет никакая ипотека. Вторичное жилье можно худо-бедно ремонтировать, уже проживая в квартире. А в новостройке ведь не будешь жить в доме, который представляет собою просто бетонную коробку, частенько даже без межкомнатных перегородок. Здесь надо иметь в наличии сразу большие деньги, чтобы хотя бы въехать в свою собственную квартиру.
- Среди новостроек больше всего ценятся квартиры в новых панельных домах –их стоимость выше средних на 3,42%. За ними следуют объекты в строящихся кирпичных – 3,1%.
В структуре предложения на первичном рынке преобладают квартиры в кирпично-монолитных домах (65,5% от общего числа объектов). Значительную долю предложения составляют кирпичные (13,16%) и панельные новостройки (8,1%). На малоэтажное строительство приходится 7,1% от всего объема предложения. Реже всего предлагают квартиры в реконструированных зданиях и в новых домах смешанного типа (1,4% и 4,5% соответственно).
На первичном рынке особой востребованностью сегодня пользуются однокомнатные квартиры Приморского, Невского, Выборгского и районов Петербурга, а также квартиры небольшой площади в пригородных районах. По мнению покупателей и продавцов, средняя цена однокомнатной квартиры в новостройках Приморского района составляет 3,69 млн руб., Невского 3,46 млн, Выборгского 3,42 млн, Калининского 3,28 млн. Однокомнатные квартиры в пригородных районах приобретают в среднем за 2,49 млн руб[3].
Выводы

Сфера недвижимости представляет собой обширную область предметов недвижимого характера и общественных отношений, связанных с ними. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.
Обеспечение граждан жильем и развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач нашего государства. Следовательно, вопросы оценки стоимости жилья имеют актуальное значение.
Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методики определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организаций-застройщиков необходимо знать также, какой доход принесёт тот или иной строящийся объект. Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.
Все сферы деятельности строительной организации требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.
Для совершенствования методов оценки необходимо изучить и спрогно- зировать денежные потоки от реализации строительной продукции, проанализировать инвестируемые средства в строительство.
В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества. Факторы, влияющие на стоимость, являются важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. В данной работе мы проанализировали теоретические основы оценки стоимости имущества. Проанализировав ситуацию на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга можно резюмировать следующие:
- цены на недвижимость будут снижаться до осени 2009 Осенью, по мнению экспертов снижение закончится и ситуация стабилизируется.
- Согласно данным аналитиков, в 1 квартале 2009 г. цены на первичном рынке Санкт-Петербурга продолжали корректироваться с отрицательной динамикой – от 0,8 до 0,12% в зависимости от сегмента. При этом средняя цена на квартиры эконом-класса составила 78 тысяч рублей за 1 кв. м; на квартиры комфорт-класса – 116 тысяч рублей; на жилье класса «элит» - 1,01 млн. рублей.
Список использованных источников

Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга // Отчет ГК "РМС-ОЦЕНКА" , 2009, www.RWAY.ru
Анализ рынка многофункциональной коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Декабрь. 2008//Аналитический обзор Business Vision, СП-б, 2008, - 50с.
Архипов А.А. Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга// РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов, СП-б, 2009, - 5-8с.
Баканов, М.И., Шеремет, А.Д. Экономический анализ: учебник/ М.И. Баканов, А.Д. Шеремет - М.: Финансы и статистика, 2002. – 288 с.
Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. Микроэкономика: в 2-х т., / В.М. Гальперин, С.М. Игнатьев, В.И. Моргунов, СП/б: Экономическая школа, 1 том, 1994, - 348с.
Европейские стандарты оценки 2000/ Пер. с английского Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. – М.: ОО «РОО», 2003г – 256с.
Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ.
Нейман Е.А.Система Стандартов как основа саморегулирования оценочной деятельности и развития института оценки стоимости имущества в Российской Федерации// доклад с РОО VIII Международного конгресса оценщиков, 2006, - 9с.
Постановление правительства РФ №395 от 07.06.02 «О лицензировании оценочной деятельности».
Федеральный закон «О внесении изменений в ФЗ «О оценочной деятельности в РФ»» от 27.07.06 №157-ФЗ.
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20.07.07.