Анализ наилучшего использования земельного участка

В результате проведенного анализа были отвергнуты по юридическим, финансовым и физическим соображениям варианты А, Б, Г и Д. Сравнение вариантов В Е и Ж показало, что вариант Ж (застройка под дачные участки) является более выгодным для собственника.
Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 г.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г.
Болдырев В.С., Галушка А.С, Федоров А.Е, Учебник "Введение в теорию оценки недвижимости" – Москва, 2003г.
Генри С. Харрисон, "Оценка недвижимости". Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2004.
Коростелев С.П., "Основы теории и практики оценки недвижимости" – М.: Русская деловая литература, 1998
Организация и методы оценки предприятия" Под редакцией В.И.Кошкина – М. "ИКФ"Экмос", 2002.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера – М.: "Дело", 2008.
Оценка недвижимости - под ред. д.э.н., профессора А.Г.Грязновой, д.э.н., профессора М.А.Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002
Прокопишин А.П. "Капитальный ремонт зданий и сооружений. Справочник инженера-сметчика". Том 1. – М.: Стройиздат, 2001 год.
Тарасевич Е.И., "Оценка недвижимости – СПбГТУ, Санкт-Петербург, 2007.
Фридман Дж, Ордуэй Н., "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости" – М.: "Дело лтд", 2005.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 85978 кв.м, выданное «Каширским районным центром государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 9.09.2003 г.
Договор купли-продажи имущества от 18.07.2002 г.
Постановление Администрации Каширского района № 773 от 01.12.1992 г. о перерегистрации земельных участков предприятий и граждан.
Постановление Главы Каширского муниципального района № 893 от 27.12.2002 г. о переоформлении права на земельный участок.
Выкопировки с планов землепользования Каширского района.
Свидетельства о государственной регистрации прав собственности на здания и сооружения, выданные «Каширским районным центром государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: серии ВО №№ с *** по *** и с *** по *** от 5.09.2002 г., серии 35-АА №№ *** и *** от 24.12.2002 г.
Сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М. 1970.
"Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве" по состоянию на 01.02.2004 г., подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара.
Сборник №46 КО-Инвест "Индексы цен в строительстве".
"Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры СССР.
Методика определения аварийности строений МГСН 301.03-97.

Приложения
Приложение 1. Производственные объекты, выставленные на продажу в Московской области
Местоположение Стоимость, руб Стоимость имущественного комплекса в пересчете на 1м2 зданий, руб/м2 Площадь участка, м2 Площадь помещений, м2 Коммуникации Транспортная доступность Краткое описание 1 2 3 4 5 6 7 8 Каширский р-н, с. Глубокое 3 174 0000 1 8490 12 666 1 716   а/д областного значения, ж/д станция. Аукцион (конкурсное производство), 14 ноября 2003 г., Здания: рем.-мех. мастерские 426,6 кв.м, ангар мет. 947,2 кв.м, столярка 43,4 кв.м, кузница 69,3 кв.м, гараж 229,8 кв.м. Каширский р-н, п.Борисово 35 728 480         а/д район. значения - 10км до а/д, ж/д станция Аукцион (конкурсное производство), Здания, сооружение, оборудование и иное имущество, используемые в торфодобывающем и торфоперерабатывающем производстве: здание торфобрикет. завода, котельная, цех микропарников, мех. мастерские, токарный цех, гаражи, склады, артез. скважины, узкоколей. ж/д, добывающая и автотракторная техника, ж/д транспорт и т.д., добытый торф. Декабрь 2003 г. г.Кашира, промзона 22 400 0000 3 3140 57 913 6 760 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто, два ж/д тупика Склад мет.конструкций - мет. ангар без. утепл. - 2765 кв.м, два склада из жбк - 1815 и 2171 кв.м, вахта 9,1 кв.м, два ж/д тупика 158 м (баш. кран) и 195 м (козл. кран), тверд. покрытие 40000 кв.м. Земля в бесср. польз. г.Кашира, промзона 27 000 0000 8040 50 000 33 567 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто, ж/д тупик Производственный корпус из жбк 31000 кв.м, с 18-ю мостовыми кранами (треб. ревизии), трехэтаж. АБК 2566,7 кв.м, ж/д тупик 190 м. Земля в аренде. Каширский р-н., п.Сокол 5 000 0000 1 8650 11 142 2 681 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто, 6 км до а/д Москва-Ростов, ж/д станция Сокол База механизации: мех.маст. и гаражи 1189,5 кв.м, произв. корпус 1212,3 кв.м, котельная на тв. топливе, склад запчастей из мк 279,1 кв.м, АЗС. Земля в аренде. Каширский р-н., п.Сокол 4 800 0000 3 7420 10 000 1 283 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто, 6 км до а/д Москва- Ростов, ж/д станция Сокол Двухэтаж. АБК 844,3 кв.м, склад утепл. 438,3 кв.м, открыт. площадка с козл. краном, ограждение, централ. отопл. Земля в аренде.

1 2 3 4 5 6 7 8 г. Кашира 5 500 0000 4 5830 6 500 1 200 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто Производственная база, деревообработка, ангар "финский" утепл. 1100 кв.м, кирп. здание-офис 100 кв.м, твердое покрытие (дорож. плиты) по всей террит., башен. кран, деревообрабатывающее оборудование. Земля в собственности. г. Кашира 9 000 0000 2 8640 30 000 3 142 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто Лесопильное производство с сушил. камерой: цех из жбк 1400 кв.м, выс. 12 м, три кран-балки, двухэтаж. кирп. АБК 742 кв.м, ангар утепл. 1000 кв.м, ТП, котельн. на древ., три бетонных площадки, деревообраб. и сушил. оборудование. Земля в аренде. Каширский р-н, п.Сокол 5 000 0000 5 6180 6 000 890 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто, 6 км до а/д Москва-Ростов, ж/д станция Сокол Произв. база: кирп./жбк здание 750 кв.м, двухэтаж. кирп. офис 140 кв.м, еврорем. Земля в собственности. Каширский р-н., г.Лоста 50000000 1 4710 16 000 3 400 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто, ж/д станция г.Лоста Произв. база торфопредприятия: рем.мех. мастерские и кузня 3400 кв.м, две кран-балки, подъездные пути. Земля в собственности. г.Кашира, центр








150 000 000 4 9070 13 978 3 057 электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация авто ЗАО "Вологодское ПАТП" таксопарк. Автостоянки 1200 кв.м (в аренде), 1296 кв.м (в аренде) и 599 кв.м. Произв. помещения: зона текущ. ремонта 691 кв.м, аккумуляторный цех 70 кв.м, цех механический 70 кв.м, цех моторный 112 кв.м, цех электрический 37 кв.м, уч. ремонта кузовов 160 кв.м, уч. ТО № 2 - 420 кв.м (в аренде), цех окраски кузовов 210 кв.м, цех мойки легковых а/м 196,3 кв.м, уч. карбюраторный 40,9 кв.м, уч. антикорроз. обработки кузовов 97кв.м, склад зап.частей 212 кв.м, прочие произв. площади 31 кв.м, бытовые помещ. 383 кв.м, КПП 54 кв.м. Каширский р-н, 30 км от п.Устье 2 142 0000 2 1080   1 016 электроснабж., автоном. водо- и теплоснабжен., местн. канализ. автодорога местного значения, 34 км от п.Сокол Здание трехэтаж., кирпичн., производственное, на консервации. Каширский обл., п.Шексна 1 800 0000 7 5630 1 500 238 электро-, газо-, водоснабжение, автоном. теплосн., местн. канализац. а/д, ж/д станция п.Шексна Здание под пищевое производство без оборудования, одноэтаж., кирпич., зем.уч-к благоустроен, огорожен, проходная. 
Приложение 2. Расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемогоземельного участка
Наименование величин Здание бригадного домика №1 Здание бригадного домика №2 Здание бригадного домика №3 Здание кормохранилища и холодильника: холодильник Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище Здание сарая №1 Здание сарая №2 Здание капусто-хранилища 1 Расчетный объем зданий, куб.м. 90 90 135 3 940 6 789 39 39 2 314 2 Номер сборника УПВС и номер таблицы сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а сб. № 11, отдел 1, таб. № 2а сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 171 сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 144б сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 144б сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 164 3 Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб 38,50 38,50 38,50 32,30 9,60 31,90 31,90 11,70 4 Поправка к удельной стоимости 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,06 1,06 1,00 5 Скорректированная стоимость строительства 1 куб.м. в ценах 1969 г., руб:стр. 3 х стр. 4 38,50 0,91 0,91 0,76 0,23 0,80 0,80 0,28 6 Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб: стр. 1 х стр. 5 81,70 81,70 81,70 81,70 81,70 81,70 81,70 81,70 7 Коэффициент перехода к ценам 1984 года 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 8 Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46) 30,661 30,661 30,661 30,661 30,661 30,661 30,661 30,661 9 Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2008 года (по КО-Инвест вып. №46) 1300,33 1300,33 1300,33 1300,33 1300,33 1300,33 1672,48 1300,33 10 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя 11 11 11 11 11 11 11 11 11 Восстановительная стоимость на дату оценки, руб: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10 6 420 535 6 420 535 9 630 844 235 795 656 120 774 011 2 462 409 24 373 451 50 167 001 12 Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), % 56% 56% 56% 74% 39% 42% 42% 26% 13 Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб 3 595 520 3 595 520 5 393 280 174 488 778 47 101 861 10 342 103 1 023 693 13 043 408
 Наименование величин Здание пункта первичной обработки Здание гаража Здание ветеринарного пункта Здание склада ГСМ Здание конторы Здание проходной Ограждение территории Здание склада ГРС Здание столярной мастерской 1 Расчетный объем зданий, куб.м. 3 256 1 229 370 63 648 48 1 200 43 1 472 2 Номер сборника УПВС и номер таблицы сб. № 18, отдел 2, таб. № 69б сб. № 23, отдел 2, таб. № 19а сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б сб. № 18, отдел 1, таб. № 32а сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б сб. № 18, отдел 2, таб. № 56а сб. № 18, отдел 2, таб. № 72в сб. № 29, отдел 4, таб. № 76 сб. № 18, отдел 1, таб. № 7б 3 Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб 14,5 22,8 21,2 27,0 21,2 23,9 25,7 31,7 13,0 4 Поправка к удельной стоимости 1,06 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 5 Скорректированная стоимость строительства 1 куб.м. в ценах 1969 г., руб:стр. 3 х стр. 4 15,4 22,8 21,2 27,0 21,2 23,9 25,7 31,7 13,0 6 Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб: стр. 1 х стр. 5 50 045 28 021 7 844 1 688 13 738 1 147 30 840 1 369 19 136 7 Коэффициент перехода к ценам 1984 года 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 1,24 8 Коэффициент перехода к ценам декабря 2007 года (по КО-Инвест вып. №46) 1300,33 1300,33 1300,33 1300,33 1300,33 1300,33 1672,48 1300,33 1767,35 9 Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.10.2008 года (по КО-Инвест вып. №46) 1,045 1,045 1,045 1,045 1,045 1,045 1,045 1,045 1,045 10 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1 1,1 11 Восстановительная стоимость на дату оценки, руб: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10 92 731 501 51922 521 14 534 713 3 126 889 25455 415 2 125 716 73 500 432 2 537 518 48 193 537 12 Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), % 41% 63% 54% 41% 54% 64% 65% 20% 46% 13 Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб 38 019 929 32711172 7 848 734 1 282 012 13745 929 1 360 470 47 775 289 507 520 22 169 022 Всего, восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб 748 236 661 Затраты на внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций, % 5% Полная восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб: 785 648 473 Всего, восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб 452 108 158 Приложение 3. Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта
Наименование величин Здание бригадного домика №1 Здание бригадного домика №2 Здание бригадного домика №3 Здание кормохранилища и холодильника: холодильник Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище Здание сарая №1 Здание сарая №2 Здание капусто-хранилища Здание пункта первичной обработки 1 Восстановительная стоимость зданий, руб 6 420 535 6 420 535 9 630 844 235 795 656 120 774 011 2 462 409 2 437 345 50 167 001 92 731 501 2 Эффективный возраст, лет 1) 20 20 65 25 25 30 30 15 20 3 Типичный срок физической жизни, лет 80 80 80 100 100 80 80 100 100 4 Физический износ, % 25% 25% 81% 25% 25% 38% 38% 15% 20% 5 Физический износ, руб 1 605 134 1 605 134 7 825 027 58 948 925 30 193 503 923 393 914 020 7 525 061 18 546 317 6 Стоимость с учетом физического износа, руб 4 815 401 4 815 401 1 805 775 176 846 731 90 580 508 1 539 016 1 523 325 42 641 983 74 185 226 7 Функциональный износ, % 2) 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 8 Функциональный износ, руб 4) 1 203 850 1 203 850 451 454 44 211 704 22 645 116 384 744 380 842 10 660 474 18 546 317 6 Стоимость с учетом функционального износа, руб 3 611 551 3 611 551 1 354 321 132 635 070 67 935 392 1 154 231 1 142 483 31 981 466 55 638 909 9 Внешний износ, % 3) 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 10 Внешний износ, руб 5) 2 166 939 2 166 939 812 618 79 581 050 40 761 226 692 555 685 515 19 188 871 33 383 328 11 Накопленный износ, руб 4 975 923 4 975 923 9 089 099 182 741 636 93 599 845 2 000 692 1 980 335 37 374 449 70 475 963



Наименование величин Здание гаража Здание ветеринарного пункта Здание склада ГСМ Здание конторы Здание проходной Внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций Ограждение территории Здание склада ГРС Здание столярной мастерской 1 Восстановительная стоимость зданий, руб 51 922 521 14 534 713 3 126 889 25 455 415 2 125 716 37 411 812 73 500 432 2 537 518 48 193 537 2 Эффективный возраст, лет 1) 20 35 20 15 12 15 16 20 20 3 Типичный срок физической жизни, лет 100 100 100 100 80 30 30 40 80 4 Физический износ, % 20% 35% 20% 15% 15% 50% 53% 50% 25% 5 Физический износ, руб 10 384 513 5 087 164 625 378 3 818 300 318 881 18 705 906 39 200 242 1 268 780 12 048 384 6 Стоимость с учетом физического износа, руб 41 538 008 9 447 548 2 501 511 21 637 073 1 806 878 18 705 906 34 300 190 1 268 780 36 145 152 7 Функциональный износ, % 2) 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 8 Функциональный износ, руб 4) 10 384 513 2 361 898 625 378 5 409 268 451 709 4 676 466 8 575 048 317 184 9 036 299 6 Стоимость с учетом функционального износа, руб 31 153 495 7 085 693 1 876 134 16 227 805 1 355 169 14 029 440 25 725 143 951 596 27 108 854 9 Внешний износ, % 3) 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 10 Внешний износ, руб 5) 18 692 123 4 251 390 1 125 689 9 736 700 813 085 8 417 664 15 435 077 570 966 16 265 295 11 Накопленный износ, руб 39 461 105 11 700 452 2 376 444 18 964 268 1 583 674 31 800 078 63 210 409 2 156 888 37 349 978 Общий накопленный износ зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб 615 817 119 Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб 169 831 354 1) Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст.
2) Функциональный износ зданий и сооружений составляет 25% и связан с большим масштабом производственной базы в целом. Наиболее вероятна продажа всего комплекса, но для этого необходимо найти достаточно крупного инвестора, способного эксплуатировать столь масштабный объект целиком. В противном случае, если объект не будет востребован в полном объеме, то и цена его будет заметно меньшей.
3) Внешний износ составляет 60% и вызван неблагоприятными условиями рынка.
4) Базой для исчисления величины функционального износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости здания и величиной его физического износа.
5) Базой для исчисления величины внешнего износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости зданий Объекта и величинами их физического и функционального износов.
Приложение 4. Таблица аналогов
Местоположение Стоимость, тыс.руб. Площадь участка, м2. Право на землю Площадь помещений, м2 Коммуникации Транспортная доступность Краткое описание Объект оценки : Московская обл., Каширский р-н,   92 417 собственность 3 830 электро-, водо-, теплоснабжение, канализация авто, 2,5 км до а/д Москва-Кашира, 20+2,5 км от г.Кашира, ж/д нет Здание кормохранилища и холодильника 1546,7 кв.м, здание пункта первичной обработки 693 кв.м, капустохранилище 469,8 кв.м, гараж на 5 а/м 300 кв.м, контора 181,6 кв.м, столярная мастерская 370,1 кв.м, проходная 12,5 кв.м, бригадные домики 28,2 и 29,6 кв.м, ветеренарный пункт 82,2 кв.м, складские здания: сараи 39,3 и 38,9 кв.м, ГСМ 24,8 кв.м, ГРС 12,9 кв.м. Все здания в удовлетвори-тельном состоянии, в основном не эксплуатируются. Аналог 1: Каширский р-н., п.Сокол 212050 11 142 аренда 2 681 электро-, водо-, теплоснабжение, канализация авто, 6 км до а/д Москва-Ростов, ж/д станция п.Сокол База механизации: мех.маст. и гаражи 1189,5 кв.м, произв. корпус 1212,3 кв.м, котельная на тв. топливе, склад запчастей из мк 279,1 кв.м, АЗС. Аналог 2: Каширский р-н, п.Лоста 212050 16 000 собственность 3 400 электро-, водо-, теплоснабжение, канализация авто, окр. г.Кашира, ж/д станция г.Лоста Произв. база торфопредприятия: рем.мех. мастерские и кузня 3400 кв.м, подъездные пути. Аналог 3: Кашира, промзона 339280 75 000 собственность 5 760 электро-, водо-, теплоснабжение, канализация авто, 60 км до а/д Москва-Ростов, ж/д ветка Пром. база: 2 производств. корпуса по 1400 кв.м, администр. корпус - 3-этажа, пл. 2000 кв.м; 2 склада по 450 кв.м, гараж 60 кв.м, АЗС, ж/д ветка, бетонный забор Аналог 4: г.Кострома 636150 55 000 аренда 4 000 электро-, водо-, теплоснабжение, канализация авто База лесопереработки: столярн. и слесарн. цеха, гаражи, ангары, администр. здание. Аналог 5: г.Кашира, промзона 381690 29 700 аренда 49 лет 2 250 электро-, водо-, теплоснабжение, канализация авто, ж/д Произв. база: склады кирпич. 1200 и 500 кв.м, АБК кирпич. 250 кв.м, гараж кирпич. 100 кв.м, склад сыпуч.матер. из лист.мет. 200кв.м, КПП, огражд.

Расчетная таблица поправок
  Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб. 212050 212050 339280 636150 381690 Обстоятельства совершения сделки открытый рынок открытый рынок открытый рынок открытый рынок открытый рынок открытый рынок Условия финансирования единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 212050 212050 339280 636150 381690 Продажа или предложение - предложение предложение предложение предложение предложение Поправка на уторгование, % -10% -10% -10% -10% -10% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 190845 190845 305352 572535 343521 Дата продажи (дата оценки) (01.10.2008 г.) сентябрь 2008 г. сентябрь 2008 г. сентябрь 2008 г. сентябрь 2008 г. сентябрь 2008 г. Поправка на дату продажи, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 190845 190845 305352 572535 343521 Право на земельный участок собственность аренда собственность собственность аренда аренда 49 лет Право на здания собственность собственность собственность собственность собственность собственность Поправка на юридические права, % 6% 0% 0% 6% 1,5% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 202295,7 190845 305352 606887,1 348695,02 Невостребованная площадь земельного участка, кв.м (см. стр. 26) 73 269 0 0 46 200 35 000 18 450 Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс.руб. 4071,36 0 0 4622,69 139104,8 28372,29 Поправка на невостребованную площадь земельного участка, тыс.руб. 0 0 -4622,69 -139104,8 -28372,29 Скорректированная стоимость, тыс. руб. 202295,7 190845 300729,31 467782,3 320280,32 Здания и сооружения спец.назначения нет АЗС нет АЗС нет нет Поправка на доп.объекты, тыс. руб. -2544,6 0 -2544,6 0 0 Скорректированная стоимость, тыс. руб. 199751,1 190845 298184,71 467782,3 320280,32 Географическое местоположение Каширский р-н., д.Голубово Каширский р-н., пг.Сокол Каширский р-н.,., п.Лоста Московская обл., г.Дубна г.Чехов г.Можайск Характеристика местоположения 2,5 км до а/д, 20+2,5 км от г.Кашира 30 км от г.Кашира, 6 км до а/д Москва-Ростов ближнее окружение г.Кашира а/д Москва-Архангельск, 60 км от г.Дубна промзона промзона Поправка на местоположение, % -10% -10% -20% -40% -40% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 179776 171760,5 238556,25 280669,38 192159,71 Удельная стоимость имущественного комплекса (стоимость имущественного комплекса в пересчете на общую площадь зданий и сооружений), руб./кв.м зданий 67050,21 50510,31 41434,57 70146,14 85413,74 Общая площадь зданий, кв.м. 3 829,6 2 680,9 3 400 5 760 4 000 2 250 Поправка на масштаб зданий, % -10% 0% 15% 0% -15% Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м 60349,43 50510,31 47626,43 70146,14 72605,92 Конструктив зданий: здания I и II групп капитальности, % 100% 100% 100% 100% 75% 91% здания IV и V групп капитальности, % 0% 0% 0% 0% 25% 9% Функциональность зданий с точки зрения современ. Стандартов соответствуют современным стандартам соответствуют современным стандартам соответствуют современным стандартам соответствуют современным стандартам соответствуют современным стандартам соответствуют современным стандартам Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м 60349,43 50510,31 47626,43 70146,14 72605,92 Характеристика технического состояния зданий удовл. удовл. удовл. удовл. удовл. удовл. Поправка на техническое состояние зданий, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м 60349,43 50510,31 47626,43 70146,14 72605,92 Стоимость имущественного комплекса (удельная стоимость имущественного комплекса, умноженная на общую площадь зданий оцениваемого объекта), тыс. руб. 231134,5 193474,4 182405,41 268709,76 278039,96 Транспортная доступность авто. авто., ж/д станция п.Сокол авто., ж/д станция п.Лоста авто., ж/д ветка авто., ж/д станция г.Чехов авто., ж/д ветка Поправка на транспортную доступность, % -2% -2% -12% -2% -12% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 226511,8 189572,7 160521,85 263323,69 244663,29 Наличие коммуникаций электро-, водо-, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация Поправка на наличие коммуникаций, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная стоимость, тыс. руб. 226511,8 189572,7 160521,85 263323,69 244663,29 Стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого объекта, тыс. руб. 4071,36 4071,36 4071,36 4071,36 4071,36 Скорректированная стоимость, тыс. руб. 230583,2 193686,5 164593,21 267437,46 248734,65 Абсолютная валовая коррекция стоимости аналога, тыс. руб. 89569,92 48262,58 150470,68 433642,25 286352,32 Относительная валовая коррекция стоимости аналога, % 0,42 0,23 0,44 0,68 0,75 Вес влияния аналога на стоимость оцениваемого объекта 0,23 0,31 0,22 0,13 0,10 Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (с учетом НДС) 210777,7         Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (без учета НДС) 178630,9         или округленно, тыс. руб. 178546,1        
В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:
Поправка на здания и сооружения специального назначения.
Поправка на здания и сооружения специального назначения, находящиеся в составе имущественных комплексов объектов-аналогов, подразумевает корректировку стоимости объектов-аналогов 1 и 3 с учетом наличия в их составе автозаправок (АЗС).
Рассчитаем стоимость воспроизводства типичной локальной АЗС, состоящей из 2-3 топливораздаточных колонок и двух топливных емкостей. Её восстановительная стоимость соответствует сумме стоимостей топливораздаточных колонок и топливных емкостей с учетом общестроительных, монтажных, пусконаладочных работ и затрат на транспортировку. Экспертно, полная восстановительная стоимость такой автозаправки составит 12723000÷ 16964000 рублей. Минус физический износ 50% –6361500÷ 8482000 рублей. Полезность такой АЗС с учетом перечисленных выше факторов функционального и внешнего износов составит не более 35% –2968700 рублей. Таким образом, поправка на наличие АЗС составит порядка 2544600 рублей.
Поправка на местоположение.
Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты, как в Московской, так и в граничащих с Московской областях. Основные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов приведены в таблице сравнения. Величины характерных для каждого аналога поправок определены экспертно на основании проведенного анализа рынка производственной недвижимости.
Поправка на масштаб зданий.
Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, определена характерная величина поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.
Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности.
Учитывает различное конструктивное исполнение зданий объекта оценки и объектов-аналогов, а также их функциональную пригодность с точки зрения современных стандартов. Так, например, если в составе объекта есть здания IV группы капитальности, то логично предположить, что стоимость таких зданий будет меньше, чем стоимость аналогичных зданий II группы капитальности. Но, с другой стороны, подобного снижения стоимости не будет, если здание IV группы капитальности – это ангар из современных конструкций, имеющий высокую функциональность. В данном случае значимых отличий в конструктиве и функциональности зданий оцениваемого объекта и аналогов нет.
Поправка на техническое состояние зданий.
Все здания в составе сравниваемых имущественных комплексов находятся в удовлетворительном состоянии. Поправка не требуется.
Поправка на транспортную доступность.
Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.
Поправка на наличие коммуникаций.
Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.
Поправка на уторгование.
Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 10%.
Поправка на дату продажи.
Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в сентябре 2008 года. Дата оценки – 1 октября 2008 года. Поправка на дату продажи не требуется.
Поправка на юридические права.
Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.
Поправка на невостребованную площадь земельного участка.
Оцениваемый объект и аналоги являются производственными базами, и представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (административного, производственного, складского). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка – или по масштабу. Для более корректного расчета стоимость каждого из аналогов необходимо было бы скорректировать на стоимости связанных с ними земельных участков, а затем провести корректировки стоимостей аналогов на отличия в площади и масштабе зданий, с последующим добавлением стоимости земельного участка в составе оцениваемого имущественного комплекса. Однако, для такого расчета необходимо знать стоимость земли в местах расположения аналогов, для чего потребуется статистическая информация о сделках с вакантными земельными участками, которой, как это уже отмечалось в анализе рынка, нет. Поэтому, применены поправки на площадь и масштаб зданий относительно стоимости имущественного комплекса в целом, предварительно скорректировав стоимости аналогов на стоимости неиспользуемых территорий. Такой расчет достаточно субъективный, но при качественном анализе рынка вполне достоверный.
Приложение 5. Таблица расчета поправки на невостребованную площадь земельного участка
  Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Характеристика застройки пром. база зверохозяйства база механизации пром. база торфопредпр. пром. база база лесопере-работки пром. база Общая площадь зданий, кв.м. 3 829,6 2 680,9 3 400 5 760 4 000 2 250 Площадь земельного участка, кв.м 92 417 11 142 16 000 75 000 55 000 29 700 Плотность застройки (отношение общей площади зданий к площади участка), % 4,1% 24,1% 21,3% 7,7% 7,3% 7,6% Эталонная плотность застройки, % 20% 20% 20% 20% 20% 20% Востребованная площадь земельного участка, кв.м 19 148 11 142 16 000 28 800 20 000 11 250 Невостребованная площадь земельного участка, кв.м 73 269 0 0 46 200 35 000 18 450 Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйствен-ного использования), руб./кв.м 55,74 765,92 456,76 99,66 3974,67 1539,48 Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс.руб. 4071,36 0,00 0,00 4622,69 139104,80 28372,29
Порядок расчета следующий: 1) определяем плотность застройки земельных участков сравниваемых объектов; 2) определяем наиболее характерную в сложившейся на рынке промобъектов ситуации плотность застройки, при которой можно считать, что земельный участок востребован в полном объеме – назовем её эталонной плотностью застройки; 3) определяем востребованную площадь земельного участка, как соответствующую эталонной площади застройки, а затем рассчитываем невостребованную площадь, как разницу между полной площадью земельного участка и определенной востребованной площадью; 4) определяем для каждого из сравниваемых объектов соответствующую кадастровую стоимость земель окружения (к расчету принята кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, с учетом того, где находится объект, в черте поселения или за чертой); 5) стоимость невостребованной части земельного участка, в том числе и для оцениваемого имущественного комплекса, определяется как произведение её площади на кадастровую стоимость земель окружения.

Государственная кадастровая оценка земель промышленности второй группы на территории Московской области проводится по методике кадастровой оценки земель промышленности третьей группы, в соответствии с разъяснениями Росземкадастра. Подробно порядок проведения кадастровой оценки земель промышленности см. в "Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения", Росземкадастр, 20.03.2007 г.
Здесь под плотностью застройки понимается отношение общей площади зданий к площади земельного участка.
В данной таблице и далее в таблице 6 и тексте описания поправок под объектом оценки следует понимать имущественный комплекс, включающий оцениваемый земельный участок.

Без учета общей площади здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии, и здания котельной, которое, как будет описано ниже (см. стр. 34), не участвует в расчетах стоимости земельного участка.




2