Сущность и виды кредитов.

При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.
Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,3 независимо от величины Дч.
Расчет суммы кредита - один из самых важных и сложных моментов при согласовании ипотечной сделки. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из следующих параметров:

Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа:
определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что:
Sp+ (Sp*R*t) / (12*100) = P

где К — годовая процентная ставка по кредиту;
t - срок кредитования (в месяцах);
2) полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.
Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Поручительство предоставляется на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Вместе с тем при определении максимального размера кредита поручительство учитывается только в пределах платежеспособности поручителя, определяемой аналогично платежеспособности заемщика.
Если поручитель обязуется отвечать перед банком за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору в части, то при определении максимального размера кредита величина платежеспособности поручителя принимается также частично (пропорционально доле его поручительства в сумме обязательств заемщика).
Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.
Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода. Некоторые банки придерживаются другого принципа исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычитывается условный прожиточный минимум (примерно 200 долл. на каждого члена семьи), а остаток может считаться выплатой по кредиту.

Кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и согласовывает с заемщиком условия предоставления кредита.
В практике зарубежных КБ распространены и другие методики определения кредитоспособности заемщиков — физических лиц, основанные на исчислении рейтинга и использующие следующие принципы:
- разрабатываются оценочные показатели (критерии), характеризующие заемщика с разных сторон;
- в пределах каждого оценочного показателя (критерия) производится группировка заемщиков и по каждой группе разрабатывается оценочная шкала (в баллах);
- разрабатывается рейтинговая шкала, в которой общая сумма баллов, набранных заемщиком по всем критериям, связывается с решением о выдаче кредита.
Кредитоспособность заемщика в соответствии с данной методикой определяется в следующем порядке:
- определяется число баллов заемщика по каждому критерию;
- подсчитывается общая сумма баллов, определяющая рейтинг заемщика;
- на основании рейтинговой шкалы устанавливается возможность выдачи кредита.
Наиболее важные критерии оценки кредитоспособности физических лиц, присутствующие практически во всех методиках, - это сведения о возрасте, профессии, семейном положении, обеспеченности жильем, предлагаемом обеспечении кредита и др. Большое значение имеет также кредитная история заемщика, сведения о том, как он погашал кредиты в прошлом (если это имело место).
Применяется, например, предварительная оценка кредитоспособности заемщика на основании данных анкеты (интервью).
Банк осуществляет постоянный контроль за выполнением условий кредитного договора. В частности, контролируется: соблюдение лимита кредитования; целевое использование кредита; своевременность уплаты процентов за кредит; полнота и своевременность погашения кредита; кредитоспособность клиента.

Рассмотрим практические примеры расчета суммы кредита.

Пример 1
Семья состоит трех человек: муж, жена и несовершеннолетний ребенок. Муж подтвердил доход 600 долл. в месяц, жена — 300, итого — 900 долл. Из этой суммы эксперты вычтут стоимость содержания семьи — порядка 600 долл. Остаток — 300 долл.
Эту цифру можно рассматривать как выплату по будущему кредиту, и расчет суммы кредита будет опираться именно не нее. Выплачивая в течение 5 лет по 300 долл. в месяц, заемщик сможет выплатить банку 18 тыс. Но поскольку эта сумма включает и проценты, реальный размер кредите на 5 лет для заемщика в этом случае не может быть больше 12—13 тыс. долл.
Самый распространенный вариант расчета суммы кредита: из двух сумм — оценочной и продажной стоимости — берется минимальная и умножается на коэффициент КЗ. Полученный результат- это та сумма, больше которой заемщик получить не может. При этом данная сумма не должна превышать утвержденный на Кредитном комитете максимальный размер кредита.

Пример 2
Утвержденная максимальная сумма кредита — не более 28 000 у. е.
Оценочная стоимость квартиры — 35 000 у. е.
Договорная (продажная) стоимость квартиры — 40 000 у. е,
Собственные средства заемщика — 12 000 у. е. (40 000 - 28 000 у. е.). Применяемый коэффициент КЗ — 70%.
Максимально возможный размер кредита = 35 000 у.е. (минимум из двух стоимостей) х 70% = 24 500 у. е.
Таким образом, если заемщик хочет приобрести именно эту квартиру, у него есть три варианта решения:
I) если оценочная стоимость не соответствует продажной потому, что оценщик неоправданно занизил цену, — попробовать оценить квартиру у другого оценщика или произвести повторную оценку;
2) если продавец или риэлтор продавца необоснованно завысили продажную иену, либо если в иену уже включены комиссионные риэлтора со стороны продавца (в случае недобросовестности риэлторов), -попробовать передоговориться о продажной цене с продавцом квартиры;
3) дополнительно найти 3500 у. е.

Пример 3
Утвержденная сумма кредита — 28 000 у. е.
Оценочная стоимость квартиры — 45 000 у. е.
Договорная (продажная) стоимость квартиры - 40 000 у. е.
Собственные средства заемщика — 12 000 у. е. (40 000-28 000 у. е.).
Применяемый коэффициент КЗ — 70%.
Максимально возможный размер кредита = 40 000 у. е.
(минимум из двух стоимостей) х 70% - 28 000 у. е.
В данном случае заемщик получит кредит в необходимом размере.
Если в отчете оценщика указано, что квартира малоликвидная, либо такое решение примет банк на основании изучения документов по квартире (как правило, это касается слишком дешевых или слишком дорогих квартир), то коэффициент КЗ может быть снижен относительно базового.

2.3 Направления совершенствования кредитования физических лиц

Федеральная антимонопольная служба давно работает над вопросом, как заставить банки раскрывать клиентам всю информацию о кредите, который они берут: комиссии за сопровождение кредитных проектов, сроки возврата, пени за просроченные платежи, комиссия за снятие денег с кредитной карты и, главное - реальные процентные ставки по кредитам. Сегодня объявляемая и реально взимаемая процентная ставка по кредитам иногда различается в несколько раз. Хотя в среднем банками предлагается процентная ставка по кредиту на уровне 17-25%, различные комиссии добавляют к этой цифре еще от 9 до 52%.
В прошлом году российская финансовая система всерьез столкнулась с проблемой так называемых безнадежных кредитов, когда значительное количество клиентов объявили себя неплатежеспособными. Граждане задолжали банкам почти 37 миллиардов рублей, то есть 2,6 процента от общей суммы выданных кредитов, объем которых оценивается в 1 трлн. 400 млрд. рублей. По данным Минфина, просроченная задолженность по потребительским кредитам в России растет на 9 процентов в месяц, а объемы кредитования - на 5 процентов.
В последнее время востребованность такой банковской услуги, как потребительское кредитование, довольно велика. В частности, большую популярность приобрели кредиты на приобретения товаров народного потребления и автотранспортных средств, а также в меньшей степени – кредиты на оплату медицинского обслуживания и обучения. Однако то же нельзя сказать о кредитах на приобретение объектов недвижимости, так называемом ипотечном кредитовании, которое все еще вызывает некие сомнения у большей части населения
Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:
совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая
включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
4) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в России сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей.
Высокая стоимость жилой недвижимости, обусловленная преобладанием спроса над предложением, слабым развитием строительного рынка, а также рядом макроэкономических факторов, заставляет государство, банки, игроков рынка недвижимости всерьез задумываться о перспективах развития ипотеки в России.
Механизм жилищного ипотечного кредитования, успешно применяемый в мировой практике, но не получивший до настоящего времени должного развития в России, может способствовать при грамотном его использовании устранению и ослаблению целого ряда диспропорций российского рынка жилья.
Приобрести жилье в кредит сейчас вполне реально. Но количество людей, ставших владельцами квартир в кредит, пока недостаточно велико. Это связано в первую очередь с платежеспособностью населения: например, не все работники государственных учреждений могут позволить себе подобную роскошь. В основном граждане берут кредит на незначительный срок на приобретение дорогостоящих товаров. Те, кто уже воспользовался услугами кредитования, смогли оценить его преимущества по сравнению с попытками скопить ту же сумму самостоятельно.
Основное преимущество кредитования – это то, что можно пользоваться приобретенной вещью в настоящее время, а расплачиваться за нее, уже живя по-новому. Вещь может приносить реальный доход или улучшить качество жизни.
Общая же тенденция рынка потребительского кредитования – снижение процентных ставок по причине возрастающей конкуренции. Поэтому существует достаточно большая вероятность, что в недалеком будущем число людей, купивших жилье в кредит, существенно возрастет.
Со временем появится информация о кредитных историях граждан, банки будут требовать меньше документов для доказательства благонадежности, снижать требования к первоначальному взносу.
Политика банков России должна быть направлена не только на использование мирового опыта кредитования потребительских нужд, но и на применение маркетинговых исследований в области кредитования различных слоев населения, на совершенствование форм и методов кредитования, процентной политики и др.
В работе рассмотрены различные виды кредитов, международный опыт кредитования. Особое внимание уделено вопросам государственного регулирования условий ипотеки.











СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Банковское дело. Под ред. Колесникова В.И. и Кролевицкой Л.П. - М., Финансы и статистика, 2005 – 165 с.

Белоглазова Г.Н. Банковское дело. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 592 с

Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2005.- 464 с.

Ефимова Л.Г. Банковское право, М.: Бек , 2006. – 250 с.

Каменецкий М.И., Донцова Л.В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – М.: Издательство «Дело и Сервис»,2006. – 272 с.

Климович В.П. Финансы, денежное обращение и кредит. – М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА - М, 2007. – 256 с.

Морсман Э. Искусство коммерческого кредитования. – Альпина Бизнес Букс, 2005. – 187 с.

Попова Е. Раскрутить ипотеку// Экономика и жизнь.- 2005.- №28, июль.- с.31

Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб: Питер, Издательский дом, 2005. – 208 с.

Цилина Г.А. Ипотека – жилье в кредит.- М.: Экономика,2001. – 276 с.


Попова Е. Раскрутить ипотеку// Экономика и жизнь.- 2005.- №28, июль.- с.31

Каменецкий М.И., Донцова Л.В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – М.: Издательство «Дело и Сервис»,2006. – с.170

Цилина Г.А. Ипотека – жилье в кредит.- М.: Экономика,2001. – с.136

Каменецкий М.И., Донцова Л.В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – М.: Издательство «Дело и Сервис»,2006. – с.234













2