Соотношение понятий "здание (сооружение)" и "помещение в здании (сооружении)"

Судебные споры, вытекающие из договоров о приобретении недвижимости в силу различных оснований, связанные с вопросами определения прав на землю собственников или владельцев таких помещений, распределением расходов на содержание зданий между владельцами таких помещений, определении порядка пользовании нежилыми помещениями составляют значительную часть рассматриваемых судами дел. Примечательно, что именно в последнее время заметно возросла критика сложившихся подходов к разрешению указанных споров. При этом анализ существующих правовых источников показывает неопределенность мнений, как со стороны судов, так и со стороны ученых – юристов .
Неопределенность понятия «помещения» в основных законодательных актах не позволяет нормально развиваться современным рыночным отношениям, а потому требуется разработка этого понятия наукой гражданского права, и законодательством. Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с использованием в обороте помещений и иных частей зданий, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. Значение точного отграничения понятий здание, сооружение играет роль при определении предмета заключаемого договора. Было бы разумно законодательно решить проблему соотношения рассматриваемых понятий. Это могло бы быть сделано либо в рамках законодательного акта, либо акта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Проблемы, связанные с правами на нежилое помещение, часть здания или иного сооружения характерны не только для России, но и для других европейских стран. Законодательством европейских стран выработаны свои способы вовлечения в оборот помещений. Здание является неделимым, а на неделимые вещи возникает право общей собственности. Порядок пользования таким зданием устанавливается в соответствии со статьей 247 ГК РФ.
Анализ гражданского законодательства, позволил сделать вывод о том, что здание является неделимой вещью, и соответственно помещение в здании не может являться отдельным объектом права собственности, самостоятельным объектом права. В тоже время необходимо отметить, что одновременное признание здания и помещения объектами права собственности невозможно. Обосновывается положение о том, что в силу своей природы здание может признаваться делимым только по «вертикали» и только в том случае, если в отношении каждой из его частей возможно осуществление в полной мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой объемно-пространственное образование в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями.
В ходе исследования решены поставленные задачи.

Список литературы:
1. Книги
Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 67.
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 9
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. С. 42.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 181.
Гражданское право: Учебник. 7-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.М, 2006 г. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 224 (автор главы - А.П. Сергеев);
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997.. С. 2;
Кассо Л. А. Русское поземельное право Москва, Государственная типография, 1906 г. С. 1.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 273.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный)/Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 305.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48-49.
Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М., 1996. С. 21.
Латышева П.И. Вопрос о предмете договора аренды зданий и сооружений. С.2
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902 г.). С. 161.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград, юридический книжный склад «Право», 1917 г. С. 196.
Постатейный комментарий/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 17 (автор комментария - Б.М. Гонгало);
Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. С. 238.
Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. - с.129.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Часть 2. - М., 2007 г. С. 185.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 33.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права//Ученые-юристы МГУ о современном праве/Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185-186.
Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права Москва, издание Бр. Башмаковых, 1911 г. С.96
Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).
2. Статьи
Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости//Ежегодник российского права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 263;
Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий)//Государство и право. 2002. №7. С. 105.
Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. - 2003. – С.46.
Скворцов О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. Вып. 4. СПб., 2002.
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.
ЩербаковН. Свойство или вещь?//ЭЖ-Юрист. 2005. № 17. С. 2.
3. Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // «Российская газета» от 25 декабря 1993 г.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта 2005 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации. (Часть первая, часть вторая, часть третья и часть четвертая (вступает в силу с 01.01.2008) Гражданского кодекса РФ ГК РФ) в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 30.12.2006 N 276-ФЗ, от 26.01.2007 N 5-ФЗ, от 20.04.2007 N 53-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 24.07.2007 N 218-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-ФЗ, от 04.11.2007 N 251-ФЗ(с изм. и доп., вступающими в силу с 12.12.2007), с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410ю Изменения, внесенные Федеральным законом от 25.10.2007 N 234-ФЗ, вступают в силу по истечении 45 дней после дня официального опубликования (опубликован в «Собрании законодательства РФ» - 05.11.2007.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (ред. от 05.12.2006) // "Собрание законодательства РФ", 18.11.2002, N 46, ст. 4532, "Российская газета" - 07.12.2006.
Федеральный закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Соответственно кондоминиум как имущественный комплекс не рассматривается более в качестве недвижимости.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» // СЗ РФ. 2003. № 28
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//СЗ РФ 1997. N 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»//СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
4. Судебная практика
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 1999  г. № 8224/98//Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000. С. 143.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. №А56-6166/2000.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. № А44-1242/01-С14-К.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. № А56-20324/02;
Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. № КГ-А40/7958-03;
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. №А66-4844-03.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. № Ф04/3668-819/А46-2004.



Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.
Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. - 2003. – С.46.
Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.
См.: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 9
См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 33.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)//СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400 (с послед. изм.). В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8)//СЗ РФ. 2003. № 28 (с послед. изм.).
Также к недвижимой вещи в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» относился кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. С 1 марта 2005 года, со вступлением в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации, указанный закон утратил свою юридическую силу (пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Соответственно кондоминиум как имущественный комплекс не рассматривается более в качестве недвижимости.
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный)/Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 305.
Кассо Л. А. Русское поземельное право Москва, Государственная типография, 1906 г. С. 1.
См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997.. С. 2; Гражданское право: Учебник. 7-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.М, 2006 г. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 224 (автор главы - А.П. Сергеев); Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости//Ежегодник российского права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 263; Постатейный комментарий/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 17 (автор комментария - Б.М. Гонгало); Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. С. 42.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000.
Там же. С. 225.
См.: Бабкин С.А. Указ. соч.; Белов В.А. Предисловие//Бабкин С.А. Указ. соч. С. 28.
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902 г.). С. 161.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. №А56-6166/2000.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г. С.76
См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 273.
Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда.
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП
См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. С. 67.
Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).
Экономика и финансы недвижимости. С. 9.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г. С.67
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г. С.68
Cм.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 181.
Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. - с.129.
Утвержден постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26 декабря 1994 г., введен в действие 1 января 1996 г. (в ред. от 14 апреля 1998 г.). Цит. по: Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий)//Государство и право. 2002. №7. С. 105.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г. С.68
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48-49.
См.: Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М., 1996. С. 21.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права//Ученые-юристы МГУ о современном праве/Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185-186.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 48.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.
СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Часть 2. - М., 2007 г. С. 185.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Часть 2. - М., 2007 г. С. 186.
Латышева П.И. Вопрос о предмете договора аренды зданий и сооружений. С.2
Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве//Правоведение. 2002. № 4.












23